Kinh nghiệm đi công chứng nhà đất người dân cần lưu ý những vấn đề gì?

Nội dung chính

Kinh nghiệm đi công chứng nhà đất người dân cần lưu ý những vấn đề gì?

(1) Ai là người chịu phí công chứng nhà đất?

Tâm lý chung của hầu hết người dân khi chuyển nhượng nhà đất đều muốn được miễn thuế, phí hoặc số tiền phải nộp ít nhất có thể. Để tránh xảy ra mâu thuẫn giữa các bên, khoản 1 Điều 66 Luật Công chứng 2014 quy định như sau:

Phí công chứng

...

Người yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch, bản dịch, lưu giữ di chúc, cấp bản sao văn bản công chứng phải nộp phí công chứng.

Như vậy, người yêu cầu công chứng là người nộp phí công chứng. Tuy nhiên, các bên chuyển nhượng có quyền thỏa thuận về người nộp phí công chứng cũng như các loại thuế, phí, lệ phí khi sang tên như thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ sang tên.

(2) Công chứng tại nơi có nhà, đất cần mua bán

Tại Điều 42 Luật Công chứng 2014 về phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản có quy định:

Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản.

Như vậy hợp đồng mua bán nhà, đất được công chứng ở các cơ quan có thẩm quyền trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương của nhà, đất đó.

(3) Thẩm quyền chứng thực hợp đồng mua bán nhà, đất

Theo điểm d, đ của khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP:

Thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực

...

2. Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm:

…

d) Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

đ) Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;

Theo đó, UBND xã/phường/thị trấn có thẩm quyền chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất.

(4) Giá trị pháp lý khi chứng thực hoặc công chứng nhà đất

- Đối với công chứng

Theo khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng 2014:

Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

Theo khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014:

Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.

- Đối với chứng thực:

Theo khoản 4 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP:

Giải thích từ ngữ

...

4. Hợp đồng, giao dịch được chứng thực theo quy định của Nghị định này có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.

Vì vậy trên thực tế các bên thường lựa chọn công chứng nhà đất vì giá trị pháp lý cao hơn và tính rủi ro ít hơn.

Kinh nghiệm đi công chứng nhà đất người dân cần lưu ý những vấn đề gì? (Hình ảnh từ internet)

Những hợp đồng nhà đất nào bắt buộc phải công chứng, chứng thực?

Căn cứ Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định những hợp đồng nhà đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực gồm:

- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp.

- Hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Căn cứ Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định những hợp đồng nhà đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực gồm:

- Hợp đồng tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết.

- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công.

- Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư.

- Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức.

- Hợp đồng thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

Những hợp đồng không công chứng chứng thực, thời điểm hợp đồng có hiệu lực do các bên thỏa thuận. Nếu các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là ký kết xong hợp đồng.

Căn cứ Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định quy định những hợp đồng nhà đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực gồm:

- Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng giao dịch không công chứng là thời điểm bên sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng thời điểm khác được thỏa thuận trên hợp đồng.

Như vậy, theo quy định của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các hợp đồng nhà đất bắt buộc phải công chứng, chứng thực bao gồm: hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản; hợp đồng tặng cho nhà tình nghĩa; hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà tái định cư; hợp đồng góp vốn bằng nhà ở với một bên là tổ chức; hợp đồng thuê, mượn, ủy quyền quản lý nhà ở; và hợp đồng kinh doanh bất động sản với ít nhất một bên là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Các hợp đồng không bắt buộc công chứng có hiệu lực theo thỏa thuận giữa các bên hoặc tại thời điểm ký kết.