Tổng chi phí phát triển của bất động sản trong thẩm định giá bất động sản gồm những gì?

Nội dung chính

Tổng chi phí phát triển của bất động sản trong thẩm định giá bất động sản gồm những gì? 

Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản ban hành kèm theo Thông tư 42/2024/TT-BTC thì tổng chi phí phát triển của bất động sản gồm:

(1) Chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, xây dựng công trình, hạng mục công trình khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và các chi phí có liên quan;

(2) Chi phí dự phòng;

(3) Chi phí kinh doanh (như chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành và các chi phí khác có liên quan);

(4) Chi phí tài chính, thuế nếu có (như thuế sử dụng tài sản/bất động sản);

(5) Các khoản chi phí hợp lý khác;

(6) Lợi nhuận của nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm cả giá trị tài sản đầu tư ban đầu nhưng không bao gồm chi phí tài chính) của ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự trên thị trường hoặc được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh nghiệp (đã được kiểm toán hoặc quyết toán) trên tổng chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản tương tự trên thị trường;

(7) Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển.

Lưu ý: Các khoản mục chi phí trên được xác định trên cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập các khoản mục chi phí thực tế phổ biến của các dự án bất động sản tương tự và mặt bằng giá trên thị trường (như nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá nhân công, thiết bị) tại thời điểm thẩm định giá, phù hợp với các quy định của pháp luật về xây dựng và những nội dung liên quan quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ chi phí.

Khi không thu thập được các thông tin trên thị trường về các khoản mục chi phí, có thể áp dụng các quy định hiện hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư dự án, các định mức kinh tế - kỹ thuật, đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư của các dự án bất động sản tương tự theo từng năm dự báo phù hợp với tiến độ xây dựng dự án bất động sản;

Tuy nhiên cần lập luận về mức độ phù hợp với mục đích và thời điểm thẩm định giá và thực hiện việc điều chỉnh các định mức, đơn giá và suất vốn đầu tư (nếu cần thiết) trước khi đưa vào sử dụng.

Trường hợp pháp luật quy định việc xác định các khoản mục chi phí phải thực hiện theo các định mức kinh tế - kỹ thuật, đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì sử dụng các định mức, đơn giá, suất vốn đầu tư đó để xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản.

Việc xác định tổng chi phí phát triển của bất động sản cần tính đến mức biến động giá trị của các khoản mục chi phí kéo dài cả vòng đời dự án bất động sản (nếu có) để đảm bảo phù hợp mức biến động nguyên nhiên vật liệu trong suốt giai đoạn dự báo dòng tiền. 

Tổng chi phí phát triển của bất động sản trong thẩm định giá bất động sản gồm những gì? (Hình từ Internet)

Khi mua bán bất động sản vì sao nên quan tâm đến thẩm định giá bất động sản?

Trong thực tế giao dịch, rất nhiều trường hợp người bán định giá theo cảm tính, còn người mua thì băn khoăn không biết mức giá đưa ra có phản ánh đúng giá trị thật của bất động sản hay không.

Việc hiểu rõ thẩm định giá bất động sản, đặc biệt là các yếu tố cấu thành tổng chi phí phát triển như chi phí xây dựng, chi phí tài chính, chi phí kinh doanh, bồi thường giải phóng mặt bằng hay lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư, sẽ giúp cả hai bên có cái nhìn toàn diện và khách quan hơn về giá trị tài sản.

(1) Đối với người bán, nắm được các phương pháp thẩm định giá theo quy định pháp luật giúp xây dựng mức giá hợp lý, có cơ sở, tránh tình trạng đẩy giá lên cao khiến tin đăng kém hiệu quả hoặc phải giảm giá nhiều lần.

(2) Đối với người mua, đây là công cụ quan trọng để so sánh, đánh giá và hạn chế rủi ro khi quyết định đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh thị trường biến động và chi phí phát triển dự án ngày càng được siết chặt.

Cần đăng tin bán bất động sản minh bạch và dễ tiếp cận người mua thực tại Thư Viện Nhà Đất - kênh rao vặt chuyên về bất động sản, nơi người bán có thể đăng tin nhanh chóng, tiếp cận đúng nhóm khách hàng đang tìm kiếm. 

Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản được quy định ra sao?

Căn cứ Điều 4 Thông tư 42/2024/TT-BTC quy định về các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản như sau:

(1) Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam hoặc sử dụng kết hợp các cách tiếp cận.

(2) Phương pháp thẩm định giá sử dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm các phương pháp thẩm định giá thuộc các cách tiếp cận hoặc kết hợp các cách tiếp cận quy định tại khoản (1) Mục này. Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

(3) Căn cứ vào đặc điểm của bất động sản cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, các thông tin và số liệu về bất động sản cần thẩm định giá có thể thu thập được để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.