|
BỘ TÀI CHÍNH
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI
CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
|
Số: 42/2024/TT-BTC
|
Hà Nội, ngày 20
tháng 6 năm 2024
|
THÔNG TƯ
BAN HÀNH CHUẨN MỰC THẨM
ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Căn cứ
Luật Giá ngày 19 tháng 6 năm 2023;
Căn cứ
Nghị định số 14/2023/NĐ-CP ngày 20 tháng 04
năm 2023 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ
chức của Bộ Tài chính;
Theo
đề nghị của Cục trưởng Cục Quản lý giá;
Bộ trưởng Bộ
Tài chính ban hành Thông tư ban hành Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Thẩm
định giá bất động sản.
Điều
1.
Ban hành kèm theo Thông tư này Chuẩn mực thẩm
định giá Việt Nam về Thẩm định giá bất động sản.
Điều
2. Hiệu lực thi hành
1. Thông tư này có
hiệu lực thi hành kể từ ngày 05 tháng 8 năm 2024.
2. Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ trưởng Bộ
Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 - Thẩm định giá bất
động sản hết hiệu lực kể từ ngày Thông
tư này có hiệu lực thi hành.
Điều
3. Tổ chức thực hiện
1. Các tổ chức, cá nhân có liên
quan chịu trách nhiệm thực hiện Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm theo Thông tư
này.
2. Trong quá trình
thực hiện nếu có vướng mắc, đề nghị các tổ chức, cá nhân phản ánh kịp thời về Bộ Tài chính để nghiên
cứu, giải quyết./.
|
Nơi nhận:
-
Ban
Bí thư Trung ương Đảng;
- Thủ tướng, các
Phó Thủ tướng Chính phủ;
- Văn phòng
Trung ương Đảng và các Ban
của Đảng;
- Văn
phòng Tổng bí thư;
- Văn phòng Quốc
hội, Hội đồng dân tộc;
- Các Ủy ban của Quốc
hội;
- Văn phòng Chủ
tịch nước;
- Văn phòng
Chính phủ;
- Ủy ban Trung
ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam;
- Viện kiểm sát
nhân dân tối cao;
- Tòa án nhân
dân tối cao;
- Kiểm toán nhà
nước;
- Các Bộ, cơ
quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ;
- Cơ quan Trung
ương của các Hội, Đoàn thể;
- HĐND, UBND các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương;
- Sở Tài chính
các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương;
- Cục Kiểm tra
văn bản quy phạm
pháp luật, Bộ Tư pháp;
- Công báo;
- Cổng thông tin
điện tử Chính phủ;
- Cổng thông tin điện tử Bộ
Tài chính;
- Liên đoàn
Thương mại và Công nghiệp Việt Nam;
- Hội thẩm định giá Việt Nam;
- Các
đơn vị thuộc Bộ Tài chính;
- Lưu: VT, QLG
(400b).
|
KT. BỘ TRƯỞNG
THỨ TRƯỞNG
Lê Tấn Cận
|
CHUẨN MỰC THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM
VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT
ĐỘNG SẢN
(Kèm
theo Thông tư số 42/2024/TT-BTC ngày 20 tháng 6 năm 2024 của Bộ trưởng Bộ Tài chính)
Chương
I
QUY ĐỊNH CHUNG
Điều
1. Phạm vi điều chỉnh
Chuẩn mực thẩm
định giá Việt Nam này quy định và hướng dẫn về thẩm định giá bất động sản khi
thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá. Chuẩn mực thẩm định giá Việt
Nam này không áp dụng đối với trường hợp định giá đất theo quy định
của pháp luật về đất đai.
Điều
2. Đối tượng áp dụng
1. Thẩm định viên về giá, doanh
nghiệp thẩm định giá thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá.
2. Tổ chức, cá
nhân thực hiện hoạt động thẩm định giá của Nhà nước theo quy định của pháp luật
về giá.
3. Tổ chức, cá nhân yêu cầu
thẩm định giá, bên thứ ba sử dụng báo
cáo thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá (nếu có).
Điều
3. Giải thích từ ngữ
1. Bất động sản có tiềm năng phát triển là đất trồng để xây dựng hoặc
đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc
phá dỡ xây dựng công trình trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
2. Phương pháp
thặng dư
là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị của bất động sản có tiềm năng
phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị phát triển ước tính của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí
dự kiến phát sinh hợp lý (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển
đó (tổng chi phí phát triển).
Điều
4. Các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản
1. Các cách tiếp
cận áp dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm cách tiếp cận từ thị trường, cách
tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập theo quy định tại Chuẩn mực
thẩm định giá Việt Nam hoặc sử dụng kết hợp các cách tiếp cận.
2. Phương pháp
thẩm định giá sử dụng trong thẩm định giá bất động sản bao gồm các phương pháp thẩm định giá thuộc các
cách tiếp cận hoặc kết hợp các cách tiếp cận quy định tại khoản 1 Điều này.
Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở
kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận
từ thu nhập.
3. Căn cứ vào đặc điểm của bất động
sản cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, cơ sở giá trị thẩm định giá, các
thông tin và số liệu về bất động sản cần thẩm định giá có thể thu thập được để lựa chọn
cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.
Chương
II
PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ
Điều
5. Áp dụng phương pháp thặng dư
1. Công thức trong
phương pháp thặng dư:
V = DT - CP
Trong đó:
V: Giá trị tài
sản thẩm
định
giá;
DT: Tổng doanh
thu phát triển;
CP: Tổng chi
phí phát triển.
2. Nội dung thực
hiện:
a) Xác định việc
sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản;
b) Xác định giai
đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n);
c) Xác định tổng doanh thu phát
triển (DT);
d) Xác định tổng chi phí
phát triển (CP);
đ) Xác định giá
trị của bất động sản (V).
3. Các trường hợp
về thời điểm phát sinh doanh thu phát triển và chi phí phát triển bất động sản:
a) Trường hợp 1:
Doanh thu phát triển bất động sản, chi phí
phát triển bất động sản chi phát sinh trong cùng 01 năm. Khi đó doanh thu và
chi phí phát triển bất động sản được tính toán theo
mặt bằng giá tại thời điểm
thẩm
định giá.
V = DT - CP (tại thời điểm thẩm định giá)
b) Trường hợp 2:
Quá trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng cho thuê để kinh doanh hoặc cho
thuê một phần
để kinh
doanh hoặc bán từng phần bất
động
sản qua nhiều năm.
Trong đó:
V : Giá trị tài
sản thẩm định giá;
DTt
: Doanh thu phát triển dự kiến năm
thứ t;
CPt
: Chi phí phát triển dự kiến năm
thứ t;
r: Tỷ suất
chiết khấu;
n: Giai đoạn dự
báo dòng tiền trong tương lai;
t: Năm dự báo.
Điều
6. Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản
Việc sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất của bất động sản được xác định trên cơ sở:
1. Đặc điểm của
bất động sản thẩm định giá.
2. Các thông tin về quy hoạch sử dụng đất,
quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất
và các quy định về đầu tư xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
3. Hướng dẫn phân
tích việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về
Thu thập và phân tích thông tin về tài sản thẩm định giá.
Điều
7. Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai (n)
Việc xác định
giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về
Cách tiếp cận từ thu nhập.
Điều
8. Xác định tổng doanh thu phát triển (DT)
1. Tổng doanh thu
phát triển của bất động sản là tổng doanh thu dự
kiến có được của bất động sản thẩm định giá phù hợp
với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản.
2. Tổng doanh thu
phát triển của bất động sản được xác định trên cơ sở điều tra khảo sát,
thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình
thành doanh thu (như thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, tỷ lệ
bán hàng, tỷ lệ lấp đầy)
của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại
khu vực có bất động sản thẩm định giá hoặc khu vực có khả năng sinh lợi, điều kiện kết
cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương có tính đến xu hướng và mức
độ biến động của giá chuyển nhượng, giá
cho thuê và các yếu tố khác hình
thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xây dựng trong tương lai. Khi xác định tổng doanh thu
phát triển cần phân tích
và đánh giá về khả năng thực hiện, hoàn thành và đưa vào vận hành, khai thác dự
án theo tiến độ đầu tư đã cam kết
và theo các quy định hiện hành về bất động sản.
Việc xác định mức biến động
của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu căn
cứ vào kết quả điều tra, khảo sát thị trường hoặc số liệu công bố của cơ quan
thống kê hoặc cơ quan quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo phù hợp mức biến
động của thị trường
bất động sản qua các năm.
3. Tổng doanh thu phát triển được xác định thông
qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.
a) Trong trường
hợp tổng doanh thu phát
triển chỉ phát sinh
trong cùng 01 năm, doanh thu phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá
đối với bất động sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm
thẩm định giá;
b) Trong trường
hợp quá trình phát triển kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng cho thuê để kinh doanh hoặc cho
thuê một phần để kinh doanh
hoặc bán từng phần bất
động sản qua nhiều năm, việc chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của bất động sản về
thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:
Điều
9. Xác định tổng chi phí phát triển (CP)
1. Tổng chi phí
phát triển của bất động
sản
là toàn bộ các chi phí phát triển cần thiết dự kiến đầu tư vào bất động sản thẩm định giá, phù hợp
với quy định của pháp luật (về các định mức kinh tế - kỹ thuật, tiêu hao nguyên
nhiên vật liệu và hạch toán chi phí sản xuất, đầu tư) và đáp ứng được mục đích
sử dụng tốt nhất và có
hiệu quả nhất của bất
động sản thẩm định giá.
2. Tổng chi phí phát triển của bất động sản gồm:
a) Chi phí đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí xây
dựng hạ tầng kỹ thuật,
xây dựng công trình, hạng mục công trình khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng;
chi phí quản lý dự án và
các chi phí có liên quan;
b) Chi phí dự
phòng;
c) Chi phí kinh
doanh (như chi phí quảng cáo, bán
hàng, chi phí quản lý vận hành và các chi phí khác có liên quan);
d) Chi phí tài
chính, thuế nếu có (như thuế sử dụng tài sản/bất động sản);
đ) Các khoản
chi phí hợp lý khác;
e) Lợi nhuận của
nhà đầu tư được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận trung bình trên thị trường tính
trên tổng chi phí (bao
gồm cả giá trị tài sản đầu tư ban đầu nhưng không bao gồm chi phí tài chính) của
ít nhất 03 dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tương tự trên thị trường hoặc
được xác định là trung bình tỷ lệ phần trăm lợi nhuận trước thuế thu nhập doanh
nghiệp (đã được kiểm toán hoặc
quyết toán) trên
tổng
chi phí của ít nhất 03 doanh nghiệp bất động sản tương tự trên thị trường;
g) Chi phí bồi
thường, giải phóng mặt bằng bao gồm tiền
bồi thường, hỗ trợ tái định cư, kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải
phóng mặt bằng không tính đến trong tổng chi phí phát triển.
3. Các khoản mục
chi phí trên được xác định trên cơ sở điều tra, khảo sát, thu thập các khoản mục
chi phí thực tế
phổ
biến của các dự án bất động sản tương tự và mặt bằng giá trên thị trường (như
nguyên, nhiên vật liệu, đơn giá nhân công, thiết bị) tại thời điểm thẩm định giá, phù hợp với
các quy định của pháp luật về xây dựng và những nội dung liên quan quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về
Cách tiếp cận từ chi phí. Khi không thu thập được các thông tin trên thị trường
về các khoản mục
chi phí, có thể áp dụng các
quy định hiện hành của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về các phương pháp xác định tổng chi phí đầu tư
dự án, các định mức kinh tế -
kỹ thuật, đơn giá xây
dựng, suất vốn đầu tư của các dự án bất động sản tương tự theo từng năm dự báo
phù hợp với tiến độ xây dựng dự án bất động sản; tuy nhiên cần lập luận về mức
độ phù hợp với mục đích và thời điểm thẩm định giá và thực hiện việc điều chỉnh các
định mức, đơn giá và suất vốn đầu tư (nếu cần thiết) trước khi đưa vào sử dụng.
Trường hợp pháp
luật quy định việc xác định các khoản mục chi phí phải thực hiện theo các định
mức kinh tế - kỹ thuật, đơn giá xây dựng, suất vốn đầu tư do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền ban
hành thì sử dụng các định mức, đơn giá, suất vốn đầu tư đó để xác định tổng chi phí phát triển
của bất động sản.
4. Việc xác định tổng chi phí phát triển
của bất động sản cần tính đến mức biến động giá trị của các khoản mục chi phí
kéo dài cả vòng đời dự án bất
động sản (nếu có) để đảm bảo phù hợp mức
biến động nguyên nhiên vật liệu trong suốt giai đoạn dự báo dòng tiền.
5. Tổng chi phí
phát triển được xác định thông
qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập.
a) Trường hợp tổng
chi phí phát triển bất động
sản chi
phát sinh trong cùng 01 năm, chi phí phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại
thời điểm thẩm định giá đối với bất động
sản sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá;
b) Trường hợp quá
trình phát triển bất động sản kéo dài nhiều năm và phát sinh các khoản chi phí, việc
chuyển đổi tổng chi phí phát
triển của bất động sản về
thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát sau:
Điều
10. Xác định tỷ suất chiết khấu (r)
1. Việc xác định tỷ suất chiết khấu cần phản ánh được giá trị
biến đổi theo thời gian
của tiền và các rủi ro
liên quan đến dòng tiền
phát sinh trong quá trình xây dựng, hoàn thành và vận hành dự án bất động sản.
2. Tỷ suất chiết
khấu được xác định theo một trong các cách sau:
a) Tỷ suất chiết khấu xác
định theo cách tiếp cận từ thu
nhập được quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về Cách tiếp cận từ thu nhập;
b) Tỷ suất chiết
khấu được xác định trên cơ sở lãi suất cho vay trung hạn bình quân của loại
tiền gửi VNĐ tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu
quyết
có trụ sở hoặc chi nhánh trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm thẩm định giá
để thực hiện dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản./.
