Tính tỷ lệ bảo đảm khoản phải đòi bất động sản như thế nào?

Nội dung chính

Tính tỷ lệ bảo đảm khoản phải đòi bất động sản như thế nào?

Căn cứ khoản 5 Điều 16 Thông tư 14/2025/TT-NHNN quy định về khoản phải đòi bất động sản thì tính tỷ lệ bảo đảm (Loan to value - LTV) phải đòi bất động sản như sau:

(1) LTV được sử dụng để xác định hệ số rủi ro tín dụng của khoản phải đòi bất động sản đủ tiêu chuẩn quy định tại điểm a khoản 2 Điều 16 Thông tư 14/2025/TT-NHNN;

(2) Công thức xác định LTV như sau:

Trong đó:

(i) L: Tổng số dư khoản phải đòi là tổng số dư của khoản phải đòi bất động sản đủ tiêu chuẩn cần tính LTV và số dư của các khoản phải đòi khác được đảm bảo bằng cùng một tài sản bảo đảm với khoản phải đòi cần tính LTV tại các ngân hàng. Số dư khoản phải đòi khi tính LTV bao gồm số dư nợ gốc nội bảng và số dư cam kết ngoại bảng;

(ii) V: Tổng giá trị tài sản bảo đảm là bất động sản của khoản phải đòi bất động sản đủ tiêu chuẩn cần tính LTV được xác định theo giá trị tại thời điểm định giá gần nhất;

(3) Nguyên tắc xác định giá trị của tài sản bảo đảm là bất động sản

(i) Việc xác định giá trị của tài sản bảo đảm là bất động sản thực hiện theo quy định nội bộ của ngân hàng về định giá tài sản bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài;

(ii) Tổ chức có chức năng thẩm định giá hoặc bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng thực hiện xác định giá trị của tài sản bảo đảm theo quy định nội bộ của ngân hàng tại điểm 3(i) khoản 5 Điều 16 Thông tư 14/2025/TT-NHNN.

Tính tỷ lệ bảo đảm khoản phải đòi bất động sản như thế nào? (Hình từ Internet)

Khoản phải đòi bất động sản là gì?

Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 16 Thông tư 14/2025/TT-NHNN quy định về khoản phải đòi bất động sản thì khoản phải đòi bất động sản được hiểu là khoản phải thu (khoản tín dụng) của tổ chức tín dụng đối với cá nhân hoặc pháp nhân phát sinh từ việc mua, thuê mua, xây dựng, cải tạo, sửa chữa, kinh doanh bất động sản hoặc thực hiện dự án bất động sản, không bao gồm các khoản phải đòi đã được loại trừ theo Điều 12, Điều 13 và Điều 14 Thông tư 14/2025/TT-NHNN.

Nói cách khác, đây là các khoản ngân hàng cho vay hoặc cấp tín dụng có liên quan trực tiếp đến hoạt động bất động sản và được phân loại riêng để quản lý rủi ro tín dụng.

Khoản phải đòi bất động sản bao gồm các nhóm sau:

(1) Khoản phải đòi bất động sản đủ tiêu chuẩn, gồm:

- Khoản phải đòi được thế chấp bằng nhà ở xã hội theo quy định;

- Khoản phải đòi được thế chấp bằng nhà ở đủ tiêu chuẩn theo quy định;

- Khoản phải đòi được thế chấp bằng bất động sản thương mại đủ tiêu chuẩn theo quy định.

(2) Khoản phải đòi bất động sản không đủ tiêu chuẩn, gồm:

- Khoản phải đòi được thế chấp bằng nhà ở có sẵn hoặc bất động sản thương mại có sẵn nhưng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;

- Các khoản phải đòi bất động sản khác không thuộc nhóm đủ tiêu chuẩn nêu trên.

Khoản phải đòi bất động sản đủ tiêu chuẩn phải thỏa mãn hai yếu tố nào?

Căn cứ khoản 3 Điều 16 Thông tư 14/2025/TT-NHNN quy định như sau:

Điều 16. Khoản phải đòi bất động sản

[...]

3. Khoản phải đòi bất động sản đủ tiêu chuẩn phải thỏa mãn hai yếu tố sau:

a) Có tài sản bảo đảm đủ tiêu chuẩn đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

(i) Tài sản bảo đảm là nhà ở có sẵn, bất động sản thương mại có sẵn, được chuyển nhượng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Trong đó, nhà ở là công trình có mục đích xây dựng để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân; bất động sản thương mại có sẵn là công trình xây dựng có sẵn không có mục đích xây dựng để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân;

(ii) Ngân hàng có quyền hợp pháp để xử lý bất động sản là tài sản bảo đảm theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm, pháp luật về nhà ở và quy định của pháp luật khác có liên quan;

(iii) Ngân hàng phải xác định giá trị tài sản bảo đảm theo quy định tại điểm c khoản 5 Điều này;

b) Tổng giá trị định giá của tài sản bảo đảm đủ tiêu chuẩn phải duy trì tối thiểu bằng 100% giá trị khoản phải đòi.

[...]

Như vậy, khoản phải đòi bất động sản đủ tiêu chuẩn phải đồng thời thỏa mãn 02 yếu tố sau đây:

(1) Thứ nhất, có tài sản bảo đảm đủ tiêu chuẩn, cụ thể:

- Tài sản bảo đảm là nhà ở có sẵn hoặc bất động sản thương mại có sẵn, được phép chuyển nhượng và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật;

- Ngân hàng có quyền hợp pháp xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm, pháp luật về nhà ở và các quy định pháp luật có liên quan;

- Ngân hàng xác định giá trị tài sản bảo đảm theo đúng quy định về định giá.

(2) Thứ hai, giá trị tài sản bảo đảm phải đáp ứng tỷ lệ an toàn, theo đó tổng giá trị định giá của tài sản bảo đảm đủ tiêu chuẩn phải duy trì tối thiểu bằng 100% giá trị khoản phải đòi.