Danh sách 105 địa phương bị cấm phân lô bán nền
Nội dung chính
Phân lô bán nền là hoạt động được diễn ra như thế nào?
Phân lô bán nền là một hoạt động trong lĩnh vực bất động sản chỉ việc tách thửa đất để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức hoặc cá nhân khác theo quy định pháp luật. , trong đó một chủ sở hữu đất (có thể là cá nhân, tổ chức, hoặc doanh nghiệp) chia một mảnh đất lớn thành các lô nhỏ để bán cho nhiều người, thường là để xây dựng nhà ở hoặc đầu tư. Đây là một hình thức phát triển đất khá phổ biến ở các khu vực đô thị mới hoặc vùng ngoại ô.
Tuy nhiên, trong hệ thống văn bản pháp luật hiện nay chưa có quy định cụ thể nào về khái niệm phân lô, bán nền. Trên thực tế, việc phân lô bán nền được hiểu là việc tách thửa đất đai trong các dự án đầu tư xây dựng của các chủ đầu tư đã được Nhà nước cấp phép chứ không chỉ chung các trường hợp tách thửa theo quy định.
Danh sách địa phương phân lô bán nền thuộc diện bị cấm?
Theo khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định về điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở như sau:
Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
...
6. Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Theo quy định trên thì đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III sẽ không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (hay còn gọi là địa phương phân lô bán nền).
Cụ thể, danh sách đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III hiện nay như sau:
- 02 đô thị loại đặc biệt gồm Hà Nội và TPHCM.
- 22 đô thị loại I, bao gồm:
+ 03 thành phố trực thuộc Trung ương: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ;
+ 19 thành phố thuộc tỉnh: Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên.
- 36 Đô thị loại II, bao gồm các thành phố thuộc tỉnh: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang – Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.
- 45 Đô thị loại III, bao gồm:
+ 29 thành phố: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.
+ 16 thị xã: Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.
Do đó, có tất cả 105 địa phương bị cấm phân lô bán nền theo quy định tại khoản 6 Điều 31 Luật này.
Những địa phương thuộc danh sách cấm phân lô bán nền? (Hình từ internet)
Những điều kiện dự án cần đáp ứng để thực hiện việc phân lô bán nền?
Căn cứ Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về những điều kiện cần đáp ứng để được phân lô, bán nền từ 01/8 như sau:
- Đáp ứng yêu cầu theo quy định tại Khoản 1 Điều 29 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật.
- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
- Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch.
- Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
- Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Theo đó, trong thời hạn là 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh sẽ kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do. Chính phủ quy định chi tiết khoản này.
- Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
Như vậy, việc phân lô bán nền có thể mang lại lợi nhuận cao cho các nhà đầu tư, nhưng cũng có nhiều yếu tố cần phải xem xét kỹ lưỡng về mặt pháp lý, quy hoạch và thị trường. Trên đây là danh sách 105 thành phố, thị xã không được phân lô bán nền từ 01/01/2025.