Chính thức cấm phân lô bán nền tại TPHCM

Nội dung chính

Phân lô bán nền là gì? 

Phân lô bán nền là một thuật ngữ phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, chỉ việc tách thửa đất để chuyển nhượng cho các tổ chức hoặc cá nhân khác theo quy định pháp luật.

Hiện hành không có bất cứ quy định nào giải thích về “tách thửa đất”, nhưng trên thực tế có thể hiểu rằng “tách thửa đất” là việc phân chia quyền sử dụng đất và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất thành nhiều thửa đất khác nhau.

Theo đó, từ một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ có thể có nhiều giấy chứng nhận tương ứng với số lượng thửa đất sau khi tách.

Như vậy, phân lô bán nền được hiểu là việc tách thửa đất trong các dự án đầu tư xây dựng (đã được Nhà nước cấp phép) để chuyển nhượng cho cá nhân, tổ chức khác.

* Lưu ý: khái niệm chỉ mang tính chất tham khảo

Chính thức cấm phân lô bán nền tại TPHCM

Chính thức cấm phân lô bán nền tại TPHCM

Trước ngày 01/8/2024, theo khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP) thì chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.

Tuy nhiên, theo khoản 6 Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì từ ngày 01/8/2024, chủ đầu tư dự án chính thức không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc:

+ Khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II, III; 

+ Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai;

Theo đó, tại Điều 2 Quyết định 83/2024/QĐ-UBND của UBND TP.HCM có hiệu lực từ ngày 21/10/2024 thì chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên toàn địa bàn TP.HCM không được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Ngoại trừ trường hợp chủ đầu tư dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có mục tiêu tái định cư bằng nền đất tại khu vực xã, thị trấn, huyện của Thành phố Hồ Chí Minh, đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và khoản 1, khoản 2 Điều 45 Luật Đất đai 2024 thì chủ đầu tư được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có mục tiêu tái định cư bằng nền đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy từ ngày 21/10/2024, các chủ đầu tư dự án trên toàn địa bàn TP.HCM không được phép phân lô bán nền trong dự án cho tổ chức, cá nhân tự xây dựng nhà ở, trừ trường hợp là mục tiêu tái định cư bằng nền đất cho cá nhân tự xây nhà ở.

Yêu cầu đối với chủ đầu tư phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở từ ngày 01/8/2024

Cụ thể, để phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thì chủ đầu tư cần đáp ứng các yêu cầu tại Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản 20233 như sau:

(1) Là chủ đầu tư dự án bất động sản, đồng thời bảo đảm 02 điều kiện:

- Khi kinh doanh bất động sản thì phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản) và có đủ các điều kiện sau:

+ Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;

+ Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư;

Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.

- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

(2) Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

(3) Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Lưu ý: Nếu thuộc 01 trong hai trường hợp sau đây thì khi kinh doanh bất động sản tổ chức, cá nhân không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật, cụ thể:

- Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ;

- Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ. 

Đối với cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì phải thực hiện công chứng, chứng thực.