Cấm cá nhân phân lô bán nền
Nội dung chính
Phân lô bán nền là gì?
Phân lô bán nền là một hình thức trong kinh doanh bất động sản, trong đó một chủ sở hữu đất chia một khu đất lớn thành nhiều lô nhỏ để bán cho các cá nhân hoặc tổ chức có nhu cầu. Những lô đất này thường đã có hạ tầng cơ bản như đường sá, hệ thống cấp nước, điện, thoát nước, nhưng chưa có công trình xây dựng cụ thể trên từng lô đất.
Sau khi mua các lô đất này, người mua có thể tự do xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác theo nhu cầu của mình, tuân thủ các quy hoạch và giấy phép xây dựng đã được phê duyệt. Việc phân lô bán nền thường áp dụng cho những khu đất rộng, có vị trí thuận lợi cho việc phát triển các khu dân cư hoặc khu công nghiệp. Hình thức này khá phổ biến ở các dự án khu đô thị, khu dân cư mới, nơi các chủ đầu tư phân chia đất thành các nền nhỏ bán lại cho người mua với mục đích xây dựng nhà ở hoặc đầu tư.
Tuy nhiên, do tính chất dễ bị lạm dụng để đầu cơ đất đai, nhiều quy định pháp lý đã được ban hành nhằm kiểm soát hoạt động phân lô bán nền, đảm bảo tính hợp pháp và phát triển bền vững.
Từ 1/8/2024, cấm cá nhân phân lô bán nền (Hình từ Internet)
Cấm cá nhân phân lô bán nền
Trước đây, Luật Đất đai 2013 mà cụ thể là được hướng dẫn rõ tại Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP có quy định điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
Theo đó chỉ có chủ đầu tư mới có quyền thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.
Như vậy, trước đây theo Luật đất đai thì cá nhân không được phép phân lô bán nền.
Hiện nay, Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực là 01/08/2024) và các văn bản hướng dẫn thi hành đều không còn quy định về vấn đề này. Vấn đề này nay đã được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 01/08/2024, (trước đây Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không có quy định về vấn đề này).
Cụ thể tại Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về yêu cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (tuy cách dùng từ có khác nhưng đây cũng được hiểu là hình thức phân lô bán nền được quy định trước đây).
Theo đó cũng chỉ có chủ đầu tư dự án bất động sản mới đủ điều kiện thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Tóm lại, dù trước đây hay hiện nay thì cá nhân cũng không được phép phân lô bán nền, chỉ có chủ đầu tư các dự án bất động sản mới có quyền khi đáp ứng các điều kiện luật định.
Bắt buộc phải xây dựng nhà ở khi nhận chuyển nhượng đất phân lô bán nền từ dự án
Theo quy định tại khoản 2 Điều 34 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cá nhân nhận chuyển nhượng đất phân lô bán nền từ dự án bất động sản phải thực hiện xây dựng nhà ở trong thời gian nhất định, đảm bảo đúng tiến độ và theo thiết kế, quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt. Ngoài ra, nếu có yêu cầu cấp giấy phép xây dựng, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định về việc cấp giấy phép xây dựng. Việc xây dựng nhà ở còn phải căn cứ vào thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết giữa các bên.
Vì vậy, việc xây dựng nhà ở là bắt buộc đối với bên nhận chuyển nhượng đất phân lô bán nền. Đây là một quy định nhằm đảm bảo tính minh bạch và trách nhiệm trong việc phát triển dự án bất động sản, tránh tình trạng đất phân lô bán nền chỉ để kiếm lời mà không phát triển thành khu dân cư hoàn chỉnh. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi của người khách hàng, tạo ra sự phát triển bền vững và tuân thủ đúng quy hoạch đô thị.
Lưu ý quan trọng là khách hàng khi mua đất này phải thực hiện xây dựng nhà ở theo đúng thiết kế đã được phê duyệt, chứ không được phép tự do thiết kế riêng cho nhà của mình.