Dự án phân lô bán nền có huy động vốn bằng hình thức góp vốn của tổ chức, cá nhân được không?
Nội dung chính
Phân lô bán nền có bắt buộc thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản?
Phân lô bán nền là một thuật ngữ phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, mặc dù hiện nay pháp luật chưa đưa ra định nghĩa chính thức nào cho khái niệm này. Hiểu một cách đơn giản, đây là hình thức tách thửa đất để chuyển nhượng cho các cá nhân hoặc tổ chức khác, tuân theo các quy định pháp luật hiện hành.
Hoạt động phân lô bán nền thường được thực hiện trong các dự án đầu tư xây dựng đã được Nhà nước phê duyệt và cấp phép, do các chủ đầu tư đảm nhận. Khu đất phân lô bán nền được quy hoạch thành các lô với diện tích cụ thể nhưng chưa có công trình xây dựng sẵn. Điều này cho phép người mua tự thiết kế và xây dựng nhà ở theo nhu cầu.
Căn cứ Điều 2 Điều 32 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chủ đầu tư dự án phân lô bán nền phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản)
Quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Tuy nhiên, quy định mới không còn đề cập cụ thể đến mức vốn pháp định này, thay vào đó chỉ yêu cầu doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (bao gồm cả liên hiệp hợp tác xã) phải có ngành nghề kinh doanh bất động sản theo đúng quy định pháp luật. Sự thay đổi này cho thấy xu hướng linh hoạt hơn trong việc tiếp cận thị trường kinh doanh bất động sản, không đặt nặng vấn đề vốn pháp định, mà thay vào đó nhấn mạnh vào sự phù hợp về loại hình tổ chức và ngành nghề kinh doanh.
Dự án phân lô bán nền có huy động vốn bằng hình thức góp vốn của tổ chức, cá nhân được không? (Hình từ Internet)
Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện nào?
Căn cứ khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
- Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
- Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
Như vậy, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng các yêu cầu về tình trạng pháp lý, tài chính và khả năng huy động vốn để triển khai các dự án bất động sản theo đúng quy định của pháp luật.
Dự án phân lô bán nền có huy động vốn bằng hình thức góp vốn của tổ chức, cá nhân được không?
Theo quy định khoản 1 Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP điều kiện huy động vốn thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân thuộc một trong các hình thức phát triển nhà ở theo dự án quy định tại khoản 1 Điều 30 Luật Nhà ở 2023, trừ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu nhà ở để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Kết luận, theo quy định tại khoản 1 Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư thực hiện dự án phân lô bán nền không đủ điều kiện để huy động vốn thông qua hình thức góp vốn của tổ chức, cá nhân. Cụ thể, các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu nhà ở với mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền cho cá nhân tự xây dựng nhà ở không thuộc các hình thức phát triển nhà ở theo dự án được phép huy động vốn. Do đó, chủ đầu tư dự án phân lô bán nền không thể huy động vốn từ tổ chức, cá nhân thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư hoặc các hình thức huy động vốn khác.