Vì sao giá nhà ở xã hội có nơi cao có nơi thấp?

Nội dung chính

Vì sao giá nhà ở xã hội có nơi cao có nơi thấp?

(1) Vị trí và giá đất

Yếu tố đầu tiên tác động đến giá nhà ở xã hội có nơi cao có nơi thấp là vị trí dự án. Những dự án nằm ở các thành phố lớn, nơi có giá đất cao như TP. Hồ Chí Minh, Hà Nội, Đà Nẵng thì giá nhà ở xã hội thường cao hơn nhiều so với các khu vực tỉnh lẻ. 

Ngay cả trong một thành phố, giá nhà ở xã hội tại khu vực trung tâm hoặc có hạ tầng tốt, gần khu công nghiệp, gần trường học, bệnh viện… cũng sẽ cao hơn so với các dự án ở vùng ven. Giá đất đền bù, chi phí giải phóng mặt bằng cũng ảnh hưởng đáng kể đến tổng chi phí xây dựng và từ đó tác động lên giá bán.

(2) Chính sách địa phương và cơ chế hỗ trợ

Mỗi địa phương có cơ chế ưu đãi và cách triển khai nhà ở xã hội khác nhau. Một số tỉnh, thành chủ động tạo quỹ đất sạch, miễn/giảm tiền sử dụng đất hoặc hỗ trợ hạ tầng kỹ thuật sẽ giúp giảm chi phí cho chủ đầu tư, qua đó giá bán được điều chỉnh thấp hơn.

Trong khi đó, nếu không có chính sách hỗ trợ cụ thể, doanh nghiệp phải tự lo toàn bộ chi phí phát triển dự án, khiến giá thành bị đẩy lên cao.

(3) Đơn vị phát triển và tiêu chuẩn xây dựng

Dù là nhà ở xã hội, nhưng mỗi chủ đầu tư có định hướng phát triển khác nhau. Một số dự án nhà ở xã hội vẫn có thiết kế hiện đại, nhiều tiện ích nội khu như khu sinh hoạt cộng đồng, nhà xe tầng, công viên cây xanh… Điều này khiến chi phí đầu tư tăng, và giá bán theo đó cũng tăng theo, dù vẫn nằm trong khung trần quy định. Ngược lại, những dự án đơn giản, ít tiện ích sẽ có giá thấp hơn.

(4) Quy mô và hình thức xây dựng

Dự án nhà ở xã hội có quy mô lớn, xây dựng hàng loạt sẽ tiết kiệm chi phí vật tư, nhân công và quản lý dự án tốt hơn, từ đó giảm giá thành mỗi căn hộ. Ngược lại, các dự án nhỏ, đơn lẻ hoặc chỉ là một phần nhỏ trong khu đô thị thương mại thì không đạt được hiệu quả kinh tế theo quy mô, làm tăng chi phí đầu tư trên từng sản phẩm. Đây cũng là một nguyên nhân khiến giá nhà ở xã hội có nơi cao có nơi thấp, ngay cả trong cùng một thành phố.

(5) Biến động chi phí xây dựng và vật liệu

Chi phí vật tư xây dựng như sắt thép, xi măng, nhân công cũng là một yếu tố ảnh hưởng trực tiếp. Trong những giai đoạn giá vật liệu tăng cao, các dự án được triển khai sau sẽ có giá bán cao hơn so với các dự án đã khởi công trước đó. Điều này không phản ánh sự bất hợp lý mà là sự điều chỉnh theo chi phí thực tế.

(6) Nhu cầu và sức mua địa phương

Ở những địa phương có nhu cầu cao, dân số đông, lực lượng lao động lớn như TP. HCM, Hà Nội, Bắc Ninh, Bình Dương… nhu cầu nhà ở xã hội luôn ở mức cao dẫn đến sự cạnh tranh trong phân phối, giá có thể tiệm cận sát mức trần quy định. Ngược lại, ở những tỉnh ít nhu cầu hơn, chủ đầu tư có thể linh hoạt về giá để dễ tiêu thụ sản phẩm.

Vì sao giá nhà ở xã hội có nơi cao có nơi thấp? (Hình từ Internet)

Giá bán nhà ở xã hội được đầu tư không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn được quy định như thế nào?

Căn cứ tại khoản 1 Điều 87 Luật Nhà ở 2023 quy định giá bán nhà ở xã hội được đầu tư không bằng vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn như sau:

- Tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm: chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở xã hội, chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thực hiện (nếu có) trong phạm vi dự án, trừ trường hợp thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho

Nhà nước quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt; lãi vay (nếu có); các chi phí hợp lý, hợp lệ của doanh nghiệp, bao gồm chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, các khoản chi có đủ hóa đơn, chứng từ liên quan trực tiếp đến dự án đầu tư xây dựng theo quy định của pháp luật; lợi nhuận định mức quy định tại điểm c khoản 2 Điều 85 của Luật Nhà ở 2023;

- Không được tính các khoản ưu đãi quy định tại các điểm a, b, đ, g và h khoản 2 Điều 85 của Luật Nhà ở 2023 và kinh phí bảo trì do người mua phải nộp theo quy định tại Điều 152 của Luật Nhà ở 2023.

Nguyên tắc thực hiện chính sách vay vốn ưu đãi mua nhà ở xã hội ra sao?

Căn cứ Điều 46 Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định nguyên tắc thực hiện chính sách vay vốn ưu đãi như sau:

(1) Trường hợp một đối tượng được hưởng nhiều chính sách vay vốn ưu đãi hỗ trợ nhà ở thì chỉ được áp dụng một chính sách hỗ trợ mức cao nhất.

(2) Trường hợp hộ gia đình có nhiều đối tượng được hưởng nhiều chính sách vay vốn ưu đãi thì chỉ áp dụng một chính sách vay vốn cho cả hộ gia đình.

(3) Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc các tổ chức tín dụng do Nhà nước chỉ định thực hiện việc cho vay ưu đãi hỗ trợ nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân bảo đảm phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về tín dụng và pháp luật có liên quan.

(3) Ngân hàng Chính sách xã hội được huy động tiền gửi tiết kiệm của hộ gia đình, cá nhân trong nước có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân để cho các đối tượng này vay theo quy định tại khoản 1 Điều 48 và khoản 1 Điều 71 của Nghị định 100/2024/NĐ-CP sau một thời gian gửi tiết kiệm nhất định theo thỏa thuận với Ngân hàng Chính sách xã hội.