Cá nhân là người nước ngoài có thể mua nhà ở tại Việt Nam bằng ngoại tệ không?

Nội dung chính

Người nước ngoài có được mua nhà ở tại Việt Nam không?

Căn cứ theo điểm c khoản 1 Điều 17 Luật Nhà ở 2023, cá nhân là người nước ngoài được phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi đã được phép nhập cảnh vào Việt Nam.

Cụ thể, theo khoản 1 Điều 16, khoản 3 Điều 18 và khoản 1 Điều 19 Luật Nhà ở 2023 thì cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở là cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự và được mua và sở hữu số lượng nhà tối đa trong một khu vực có quy mô tương đương phường là 250 căn nhà đối với nhà ở riêng lẻ, đối với chung cư thì không quá 30% số căn hộ của chung cư đó. 

Cá nhân nước ngoài sẽ không được sở hữu nhà ở tại Việt Nam khi nhà ở đó nằm trong khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh quy định tại Điều 4 Nghị định 95/2024/NĐ-CP, bao gồm các khu vực sau đây:

- Khu vực giáp ranh khu vực trọng yếu cần bảo đảm quốc phòng, an ninh;

- Khu vực giáp ranh các doanh trại, trụ sở của lực lượng vũ trang và khu vực nằm trong quy hoạch đất quốc phòng, an ninh;

- Khu vực giáp ranh trụ sở, nhà làm việc của các cơ quan hành chính nhà nước, cơ quan Đảng từ cấp tỉnh trở lên;

- Khu vực thuộc các xã, phường, thị trấn thuộc biên giới đất liền, biên giới biển, hải đảo theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh;

- Khu vực hành lang bảo vệ công trình quan trọng liên quan an ninh quốc gia;

- Khu vực người nước ngoài không được tạm trú theo quy định của pháp luật về nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam.

Như vậy, cá nhân nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam khi đáp ứng được các yêu cầu về nhập cảnh đồng thời việc sở hữu nhà ở tại Việt Nam của cá nhân nước ngoài sẽ bị giới hạn số lượng và phạm vi khu vực được sở hữu nhà ở.

Lưu ý: Theo khoản 1, khoản 4 Điều 3 và Điều 20 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014 được sửa đổi bổ sung bởi Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam sửa đổi 2019 thì người nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam là người mang giấy tờ xác định quốc tịch nước ngoài và người không quốc tịch được tiến vào lãnh thổ Việt Nam thông qua cửa khẩu của Việt Nam khi đáp ứng các điều kiện sau:

- Có hộ chiếu hoặc giấy tờ có giá trị đi lại quốc tế và thị thực, trừ trường hợp được miễn thị thực.

- Người nước ngoài nhập cảnh theo diện đơn phương miễn thị thực thì hộ chiếu phải còn thời hạn sử dụng ít nhất 06 tháng;

- Không thuộc trường hợp chưa cho nhập cảnh quy định tại Điều 21 Luật Nhập cảnh, xuất cảnh, quá cảnh, cư trú của người nước ngoài tại Việt Nam 2014.

- Đối với người nước ngoài sử dụng thị thực điện tử thì cần phải đáp ứng các điều kiện trên, đồng thời việc nhập cảnh phải thông qua các cửa khẩu quốc tế do Chính phủ quy định.

Cá nhân là người nước ngoài có thể mua nhà ở tại Việt Nam bằng ngoại tệ không?(Hình Internet)

Cá nhân nước ngoài khi mua nhà ở tại Việt Nam thì có được thanh toán bằng ngoại tệ không?

Theo điểm a khoản 1 Điều 4 Pháp lệnh Ngoại hối 2005, khoản 1 Điều 2 Thông tư 07/2012/TT-NHNN thì ngoại tệ (ngoại hối) là đồng tiền của quốc gia, vùng lãnh thổ khác hoặc đồng tiền chung châu Âu và đồng tiền chung khác được sử dụng trong thanh toán quốc tế và khu vực.

Căn cứ theo Điều 3 Thông tư 32/2013/TT-NHNN thì mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo, báo giá, định giá, ghi giá trong hợp đồng, thỏa thuận và các hình thức tương tự khác (bao gồm cả quy đổi hoặc điều chỉnh giá hàng hóa, dịch vụ, giá trị của hợp đồng, thỏa thuận) của người cư trú và người không cư trú trên lãnh thổ Việt Nam không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các trường hợp được sử dụng ngoại hối quy định tại Điều 4 Thông tư 32/2013/TT-NHNN.

Căn cứ tại điểm h khoản 2 Điều 4 Pháp lệnh ngoại hối 2005 được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Pháp lệnh sửa đổi Pháp lệnh ngoại hối 2013 thì người nước ngoài được phép cư trú tại Việt Nam với thời hạn từ 12 tháng trở lên.

Theo điểm a, điểm b.1, điểm b.2 khoản 1 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì cá nhân nước ngoài được xem là người cư trú tại Việt Nam khi đáp ứng một trong các điều kiện sau đây:

+ Cá nhân nước ngoài có mặt tại Việt Nam từ 183 ngày trở lên tính trong một năm dương lịch hoặc trong 12 tháng liên tục kể từ ngày đầu tiên có mặt tại Việt Nam.

+ Cá nhân nước ngoài có nơi ở thường xuyên là nơi ở thường trú ghi trong Thẻ thường trú hoặc nơi ở tạm trú khi đăng ký cấp Thẻ tạm trú do cơ quan có thẩm quyền thuộc Bộ Công an cấp.

+ Cá nhân nước ngoài có nhà thuê để ở tại Việt Nam với thời hạn của các hợp đồng thuê từ 183 ngày trở lên trong năm tính thuế.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 1 Thông tư 111/2013/TT-BTC thì cá nhân nước ngoài được xem là người không cư trú tại Việt Nam khi không đáp ứng bất kì điều kiện nào nêu trên.

Theo đó, việc một cá nhân nước ngoài sau khi được phép nhập cảnh vào Việt Nam, là người cư trú hoặc không cư trú tại lãnh thổ Việt Nam đều không được thực hiện mọi giao dịch trên lãnh thổ Việt Nam bằng ngoại hối. 

Như vậy, việc thực hiện giao dịch mua nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài và thanh toán bằng ngoại tệ là không được phép.

Khi phát hiện hành vi sử dụng ngoại tệ để mua nhà ở tại Việt Nam thì cá nhân nước ngoài bị xử phạt vi phạm như thế nào?

Như đã phân tích, việc thực hiện giao dịch mua nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài và thanh toán bằng ngoại tệ là không được phép, vì vậy, việc thực hiện hành vi sử dụng ngoại tệ để mua nhà ở tại Việt Nam sẽ bị xử phạt.

Theo điểm c khoản 1, điểm c khoản 2, điểm k khoản 3, điểm h khoản 5 và điểm a khoản 9 Điều 23 Nghị định 88/2019/NĐ-CP thì khi người nước ngoài thực hiện hành vi thanh toán bằng ngoại tệ để mua nhà ở tại Việt Nam sẽ bị xử phạt như sau:

- Người nước ngoài thanh toán tiền mua nhà bằng ngoại tệ dưới 1000 đô la Mỹ (hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương) không đúng quy định thì bị phạt cảnh cáo.

- Người nước ngoài thanh toán tiền mua nhà bằng ngoại tệ dưới 1000 đô la Mỹ (hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương) không đúng quy định và tái phạm nhiều lần hoặc mua nhà bằng ngoại tệ từ 1000 đô la Mỹ đến dưới 10000 đô la Mỹ (hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương) không đúng quy định thì bị phạt tiền từ 10 đến 20 triệu đồng.

- Người nước ngoài thanh toán tiền mua nhà bằng ngoại tệ từ 10000 đô la Mỹ đến dưới 100000 đô la Mỹ (hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương) không đúng quy định thì bị phạt tiền từ 20 đến 30 triệu đồng.

- Người nước ngoài thanh toán tiền mua nhà bằng ngoại tệ từ 100000 đô la Mỹ (hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương) trở lên không đúng quy định thì bị phạt tiền từ 80 đến 100 triệu đồng.

- Người nước ngoài thanh toán tiền mua nhà bằng ngoại tệ không đúng quy định sẽ bị tịch thu số ngoại tệ, đồng Việt Nam đối với hành vi thanh toán tiền mua nhà bằng ngoại tệ không đúng quy định.

Như vậy, người nước ngoài khi thực hiện hành vi thanh toán tiền mua nhà bằng ngoại tệ không đúng quy định thì sẽ bị phạt cảnh cáo khi giá trị thanh toán bằng ngoại tệ dưới 1000 đô la Mỹ (hoặc ngoại tệ khác có giá trị tương đương) và có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng tùy theo giá trị thanh toán khi vi phạm, mức độ hành vi vi phạm.