Kinh nghiệm thuê nhà nguyên căn cho thuê lại

Nội dung chính

Kinh nghiệm thuê nhà nguyên căn cho thuê lại

Thuê nhà nguyên căn để cho thuê lại là mô hình kinh doanh tạo ra dòng tiền ổn định và mang lại tỷ suất lợi nhuận đáng kể nếu được triển khai đúng quy trình. Để đảm bảo hiệu quả lâu dài, nhà đầu tư cần đánh giá chính xác thị trường mục tiêu, quản lý chi phí chặt chẽ và vận hành căn nhà một cách chuyên nghiệp.

Nội dung dưới đây tổng hợp các kinh nghiệm quan trọng kinh doanh mô hình thuê nhà nguyên căn cho thuê lại

(1) Đánh giá vị trí, nhu cầu thị trường và phân khúc khách thuê

Hiệu quả tài chính phụ thuộc lớn vào mức độ phù hợp của tài sản với nhu cầu thực tế tại khu vực. Nhà đầu tư cần khảo sát kỹ khu vực xung quanh để xác định khả năng khai thác.

Yếu tố cần xem xét khi kinh doanh mô hình thuê nhà nguyên căn cho thuê lại như sau:

- Đặc điểm phân khúc khách thuê mục tiêu như nhân viên văn phòng, sinh viên, hộ gia đình hoặc khách du lịch.

- Mật độ nhu cầu thuê thực tế và sự phát triển dân cư trong khu vực.

- Mức giá thuê trung bình của các nhà, phòng hoặc căn hộ tương đương.

- Hạ tầng giao thông, an ninh, tiện ích xung quanh và khả năng di chuyển tới các khu vực quan trọng.

- Số lượng và mức độ cạnh tranh của các mô hình tương tự đang hoạt động.

Việc khảo sát nhiều tài sản cùng phân khúc trong khu vực sẽ giúp nhà đầu tư xác định rõ mặt bằng giá và tiềm năng lợi nhuận.

(2) Tính toán chi phí và dự kiến lợi nhuận

Để đảm bảo hiệu quả tài chính, cần xây dựng bảng tính chi tiết về chi phí và dự kiến lợi nhuận theo từng giai đoạn. Các khoản chi chủ yếu như:

- Giá thuê theo hợp đồng (chi phí cố định).

- Chi phí cải tạo ban đầu như sơn sửa, nâng cấp hệ thống điện nước, lắp đặt nội thất.

- Chi phí trang bị nội thất mới nhằm tăng giá trị khai thác.

- Chi phí vận hành hằng tháng: điện khu vực chung, nước, dọn vệ sinh, internet…

- Chi phí marketing và tìm kiếm khách thuê.

- Dự phòng rủi ro: phòng trống, hư hỏng tài sản, chi phí sửa chữa lớn,...

- Tính toán lợi nhuận: Tỷ suất lợi nhuận hợp lý nên đạt từ 15% đến 30% mỗi năm dựa trên tổng vốn đầu tư ban đầu.

(3) Thương lượng và xây dựng hợp đồng cho thuê hợp lý

Hợp đồng thuê là căn cứ pháp lý quan trọng để đảm bảo quyền lợi trong suốt thời gian khai thác tài sản. Nhà đầu tư cần làm rõ các điều khoản quan trọng nhằm hạn chế tranh chấp.

Quy định cụ thể về quyền cho thuê lại và phạm vi sử dụng tài sản, đồng thời nên cam kết ổn định giá thuê trong thời gian tối thiểu từ 1 năm trở lên để đảm bảo kế hoạch thu hồi vốn.

Cần đề cập điều khoản về đặt cọc, thời gian hoàn lại cọc và điều kiện khấu trừ cụ thể. Mức đặt cọc hợp lý thường dao động ít nhất một tháng tiền thuê.

(4) Cải tạo, tối ưu không gian và nâng cao giá trị khai thác

Việc cải tạo không gian giúp nâng cao sức hấp dẫn và tăng giá trị cho thuê. Nhà đầu tư nên ưu tiên các hạng mục mang lại hiệu quả cao với chi phí hợp lý. Các hạng mục nên đầu tư như:

- Sơn lại tường để tạo diện mạo mới mẻ và sạch sẽ.

- Lắp đặt hệ thống chiếu sáng chất lượng cao nhằm tăng tính thẩm mỹ.

- Bổ sung nội thất cơ bản như giường, tủ, bàn làm việc, rèm cửa.

- Trang bị các thiết bị thiết yếu nếu vận hành mô hình căn hộ dịch vụ.

- Tăng cường hệ thống wifi ổn định, đặc biệt đối với khách thuê dài hạn.

* Mẹo tối ưu chi phí có thể tham khảo như: 

- Ưu tiên sử dụng nội thất công nghiệp nhằm giảm giá thành và dễ thay thế.

- Lựa chọn các đội thi công có kinh nghiệm và giám sát chặt chẽ để tránh phát sinh.

(5) Quản lý vận hành chuyên nghiệp và minh bạch

Quy trình vận hành chuyên nghiệp là yếu tố quyết định sự ổn định của mô hình cho thuê lại. Các bước nhà đầu tư cần triển khai cụ thể như:

- Thiết lập phương thức thanh toán rõ ràng qua chuyển khoản hoặc ví điện tử, tiền mặt...

- Tách đồng hồ điện nước cho từng phòng nhằm đảm bảo tính minh bạch.

- Ban hành nội quy nhà ở, hệ thống xử lý sự cố và quy trình báo hỏng.

- Ghi chép lịch bảo trì định kỳ và theo dõi các hạng mục cần thay thế.

* Giải pháp tối ưu đối với quản lý vận hành nhà thuê cho thuê lại như:

- Trang bị khóa cửa thông minh hoặc khóa vân tay để đơn giản hóa quản lý.

- Lắp đặt camera tại khu vực chung nhằm đảm bảo an ninh (không vi phạm quyền riêng tư).

- Quản lý thông tin khách thuê để kiểm soát rủi ro.

* Nội dung Kinh nghiệm thuê nhà nguyên căn cho thuê lại chỉ mang tính chất tham khảo

Kinh nghiệm thuê nhà nguyên căn cho thuê lại (Hình từ Internet)

Quy định về thuê mua nhà ở hiện nay như thế nào?

Căn cứ tại Điều 174 Luật Nhà ở 2023 quy định về thuê mua nhà ở như sau:

1. Việc thuê mua nhà ở phải lập thành hợp đồng có nội dung quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023; trường hợp thuê mua nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng thì hợp đồng thuê mua được ký kết giữa tổ chức, cá nhân với bên thuê mua; trường hợp thuê mua nhà ở thuộc tài sản công thì việc ký kết hợp đồng thuê mua được thực hiện theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 126 Luật Nhà ở 2023.

2. Khi kết thúc thời hạn thuê mua nhà ở theo hợp đồng và bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền thuê mua theo thỏa thuận thì bên cho thuê mua phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho bên thuê mua, trừ trường hợp bên thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận.

Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở quy định như thế nào?

Căn cứ tại Điều 170 Luật Nhà ở 2023 quy định Thời hạn thuê, giá thuê, cho thuê lại nhà ở như sau:

1. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được thỏa thuận về thời hạn thuê, giá thuê và hình thức trả tiền thuê nhà ở theo định kỳ hoặc trả một lần; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thuê nhà ở thì các bên phải thực hiện theo quy định đó.

2. Trường hợp bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận; trường hợp không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở và phải bồi thường cho bên thuê theo quy định của pháp luật.

3. Bên cho thuê và bên thuê nhà ở được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình thuê và cho thuê nhà ở.

4. Bên thuê có quyền cho thuê lại nhà ở mà mình đã thuê nếu được bên cho thuê đồng ý.