Hợp đồng đặt cọc là gì? Một số mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất 2025

Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng đặt cọc được quy định ra sao?

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì bên nhận cọc trong hợp đồng đặt cọc có quyền và nghĩa vụ sau:

- Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;

- Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng;

- Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;

- Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;

- Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.

Và theo quy định tại khoản 1 Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì bên đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc có quyền và nghĩa vụ sau:

- Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng việc khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

- Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc hoặc đưa tài sản đặt cọc tham gia giao dịch dân sự khác trong trường hợp được bên nhận đặt cọc đồng ý;

- Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc.

Chi phí hợp lý là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận đặt cọc phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;

- Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc được sở hữu tài sản đặt cọc;

- Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự 2015, luật khác liên quan quy định.

Trường hợp nào hợp đồng đặt cọc bị vô hiệu?

Theo khoản 1 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng vô hiệu khi thuộc các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu được quy định từ Điều 123 đến Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015.

Do đó, hợp đồng đặt cọc vô hiệu nếu thuộc các trường hợp sau đây:

- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;

- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do giả tạo;

- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;

- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị nhầm lẫn;

- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;

- Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức…

- Trường hợp nếu hợp đồng đặt cọc có hợp đồng phụ thì sự vô hiệu của hợp đồng đặt cọc sẽ làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng đặt cọc (Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ).

- Nếu các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng đặt cọc thì sự vô hiệu của hợp đồng phụ sẽ làm chấm dứt hợp đồng chính.