Diện tích xây dựng là gì? Đặc điểm của diện tích xây dựng

Nội dung chính

Diện tích xây dựng là gì?

Diện tích xây dựng là phần diện tích trên khu đất được phép triển khai công trình, được tính từ mép ngoài của tường này đến mép ngoài của tường kia theo mặt bằng thiết kế. Đây là phạm vi xây dựng hợp pháp, được xác định rõ trong giấy phép xây dựng và phải tuân thủ quy định quy hoạch của khu vực.

Đơn vị đo của diện tích xây dựng là mét vuông (m²), thường được sử dụng để tính toán chi tiết kỹ thuật, kiểm soát quy mô công trình và đảm bảo phù hợp với mật độ xây dựng cho phép theo quy chuẩn hiện hành.

Cần lưu ý rằng diện tích xây dựng không đồng nghĩa với diện tích sở hữu. Diện tích này chỉ thể hiện phần đất được phép xây dựng công trình, không phản ánh toàn bộ quyền sử dụng hay quyền sở hữu toàn khu đất.

Diện tích xây dựng là gì? Đặc điểm của diện tích xây dựng (Hình từ Internet)

Đặc điểm của diện tích xây dựng

1. Chỉ tính phần tiếp xúc trực tiếp với mặt đất

Diện tích xây dựng được xác định dựa trên hình chiếu bằng của công trình kiến trúc xuống mặt đất. Theo đó, chỉ những phần kết cấu có tiếp xúc với nền đất và nằm trong phạm vi chỉ giới xây dựng mới được tính vào diện tích xây dựng hợp pháp.

Những phần như ban công, mái hiên, ô văng nếu không vượt giới hạn cho phép theo quy định (thường là 1,2m đối với nhà phố) sẽ không làm tăng diện tích xây dựng.

2. Không bao gồm tầng lầu hay phần nhô ra nếu không hợp chuẩn

Các tầng lầu bên trên (từ tầng 2 trở đi) dù có kết cấu nhô ra ngoài hoặc đua ban công cũng không được tính vào diện tích xây dựng, trừ khi phần kiến trúc đó tiếp xúc với mặt đất (như tầng trệt hoặc tầng hầm nổi).

Các phần nhô ra vượt quá giới hạn đua theo quy chuẩn cũng không được công nhận là hợp pháp trong tính toán diện tích xây dựng.

3. Là cơ sở để tính mật độ xây dựng thuần

Diện tích xây dựng là thông số quan trọng để xác định mật độ xây dựng thuần, tức tỷ lệ diện tích đất bị công trình chiếm dụng trên tổng diện tích lô đất. Tỷ lệ này ảnh hưởng trực tiếp đến quyền thiết kế, số tầng được phép xây và khoảng lùi công trình.

Chẳng hạn, đối với lô đất nhà ở riêng lẻ dưới 100m², mật độ tối đa là 100%; trong khi đó, đất trên 300m² chỉ được phép xây dựng trên 70% diện tích.

4. Có mối liên hệ chặt chẽ với chỉ giới xây dựng và chỉ giới đường đỏ

Chỉ giới xây dựng là đường giới hạn cho phép xây dựng công trình trên lô đất. Nếu kết cấu công trình vượt ra ngoài đường giới này ví dụ như cầu thang ngoài, mái đua lớn hơn mức quy định thì phần vượt ra sẽ không được tính vào diện tích xây dựng hợp lệ, đồng thời có thể bị yêu cầu tháo dỡ nếu vi phạm quy hoạch chung.

5. Được quản lý và quy định chặt chẽ bởi pháp luật

Diện tích xây dựng luôn phải phù hợp với quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc giấy phép xây dựng được cấp. Việc tự ý thay đổi hoặc mở rộng phần diện tích xây dựng vượt quy định có thể dẫn đến vi phạm hành chính, bị xử phạt và buộc tháo dỡ phần vi phạm.

Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng được quy định như thế nào?

Theo Điều 103 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi bởi khoản 37 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020 quy định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng như sau:

Điều 103. Thẩm quyền cấp, điều chỉnh, gia hạn, cấp lại và thu hồi giấy phép xây dựng

....

2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy phép xây dựng đối với công trình thuộc đối tượng có yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng trên địa bàn tỉnh, trừ công trình quy định tại khoản 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phân cấp, ủy quyền cho Sở Xây dựng, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng thuộc chức năng và phạm vi quản lý của cơ quan này.

3. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy phép xây dựng đối với công trình cấp III, cấp IV và nhà ở riêng lẻ trên địa bàn do mình quản lý.

Theo đó, nộp hồ sơ tại hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi chuẩn bị xây dựng nhà ở và muốn xin giấy phép xây dựng.

Hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở gồm những gì?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 95 Luật Xây dựng 2014 thì hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

- Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Bản vẽ thiết kế xây dựng;

- Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề