Những tiêu chí nào cần xem xét khi chọn đất nền để đầu tư dài hạn?

Nội dung chính

Những tiêu chí nào cần xem xét khi chọn đất nền để đầu tư dài hạn?

Đầu tư đất nền luôn được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn nhờ tiềm năng sinh lời cao và tính ổn định hơn so với các loại hình bất động sản khác. Tuy nhiên, để có một quyết định đúng đắn và giảm thiểu rủi ro, nhà đầu tư cần cân nhắc nhiều tiêu chí quan trọng trước khi xuống tiền. Dưới đây là những yếu tố then chốt cần xem xét khi lựa chọn đất nền để đầu tư dài hạn.

(1) Vị trí địa lý – yếu tố cốt lõi của giá trị đất nền

Vị trí luôn là tiêu chí hàng đầu khi lựa chọn bất kỳ loại hình bất động sản nào, đặc biệt là đất nền. Một khu đất có vị trí đắc địa sẽ có khả năng gia tăng giá trị theo thời gian, trong khi những khu vực hẻo lánh, ít dân cư có thể gặp nhiều rủi ro về tính thanh khoản.

Khi đánh giá vị trí, nhà đầu tư nên xem xét:

Gần trung tâm hay khu vực phát triển: Đất nền gần các thành phố lớn, khu công nghiệp, trung tâm thương mại có tiềm năng tăng giá mạnh.

Giao thông kết nối thuận lợi: Những khu vực có hệ thống giao thông tốt, gần đường cao tốc, quốc lộ, sân bay sẽ dễ thu hút dân cư và doanh nghiệp.

Hạ tầng đồng bộ: Hệ thống điện, nước, internet, y tế, trường học, chợ, trung tâm thương mại… đều là những yếu tố thúc đẩy giá trị đất nền trong tương lai.

(2) Pháp lý rõ ràng, minh bạch

Yếu tố pháp lý là điều kiện tiên quyết để tránh các rủi ro tranh chấp, quy hoạch treo hoặc mất trắng vốn đầu tư. Khi mua đất nền, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ các vấn đề sau:

Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất): Đất có sổ đỏ riêng sẽ đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua và dễ dàng chuyển nhượng hoặc thế chấp khi cần.

Loại hình đất: Cần phân biệt đất thổ cư (được phép xây dựng) với đất nông nghiệp, đất rừng, đất quy hoạch công trình công cộng.

Tình trạng quy hoạch: Nên kiểm tra kỹ xem khu đất có nằm trong diện quy hoạch giải tỏa hoặc thuộc dự án chưa được cấp phép hay không.

Dự án có đầy đủ pháp lý: Nếu mua đất nền dự án, cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các giấy tờ liên quan như quy hoạch 1/500, quyết định giao đất, giấy phép xây dựng...

(3) Tiềm năng phát triển của khu vực

Không phải khu vực nào cũng có tiềm năng tăng giá nhanh chóng. Để đánh giá khả năng sinh lời của một mảnh đất, nhà đầu tư cần quan tâm đến các yếu tố tác động đến sự phát triển của khu vực đó:

Chính sách phát triển của địa phương: Những khu vực có chính sách thu hút đầu tư, phát triển khu công nghiệp, đô thị mới sẽ có tốc độ tăng giá nhanh hơn.

Hệ thống hạ tầng đang và sẽ triển khai: Sự xuất hiện của các tuyến đường lớn, cầu, sân bay, cảng biển… có thể thúc đẩy giá trị bất động sản trong tương lai.

Mật độ dân cư và nhu cầu thực tế: Đất nền gần khu dân cư hiện hữu, các khu công nghiệp, trường đại học thường có tính thanh khoản cao hơn.

(4) Giá cả hợp lý và phù hợp với khả năng tài chính

Khi đầu tư dài hạn, việc mua đất với mức giá hợp lý là rất quan trọng. Nhà đầu tư cần:

So sánh giá với khu vực lân cận: Nếu giá quá cao so với mặt bằng chung, khả năng sinh lời sẽ thấp hơn.

Xác định khả năng chi trả: Nếu phải vay ngân hàng, nên cân nhắc tỷ lệ vay hợp lý để tránh áp lực tài chính.

Tính toán chi phí phát sinh: Ngoài giá đất, cần tính đến các chi phí như thuế, phí công chứng, chi phí san lấp mặt bằng...

(5) Tính thanh khoản cao

Tính thanh khoản thể hiện khả năng chuyển nhượng hoặc bán lại mảnh đất một cách dễ dàng khi cần. Một số yếu tố ảnh hưởng đến tính thanh khoản gồm:

Vị trí đẹp, giao thông thuận tiện: Đất gần trung tâm, khu dân cư sầm uất sẽ dễ bán hơn.

Diện tích phù hợp: Đất có diện tích từ 50m² đến 150m² thường dễ giao dịch hơn đất quá lớn hoặc quá nhỏ.

Pháp lý minh bạch: Đất có sổ đỏ, không tranh chấp, không vướng quy hoạch sẽ được nhiều người quan tâm hơn.

(6) Tránh đầu tư theo tâm lý đám đông

Nhiều nhà đầu tư mắc sai lầm khi chạy theo xu hướng mà không nghiên cứu kỹ về tiềm năng thực sự của khu đất. Để tránh rủi ro, cần:

Tìm hiểu kỹ thông tin từ nhiều nguồn: Báo chí, chính quyền địa phương, chuyên gia bất động sản, môi giới có kinh nghiệm.

Không đầu tư theo tin đồn: Cẩn trọng với những khu vực được “thổi giá” hoặc có hiện tượng sốt ảo.

Chọn chiến lược đầu tư phù hợp: Nếu đầu tư dài hạn, nên chọn khu vực có tiềm năng phát triển ổn định thay vì lướt sóng theo xu hướng.

(7) Lựa chọn chủ đầu tư uy tín (nếu mua đất nền dự án)

Với những ai mua đất nền từ các dự án, việc chọn chủ đầu tư uy tín là rất quan trọng để tránh rủi ro “dự án ma” hoặc chậm bàn giao. Một số cách kiểm tra:

Tìm hiểu lịch sử của chủ đầu tư: Xem các dự án đã triển khai trước đó có đúng tiến độ và pháp lý rõ ràng không.

Kiểm tra hợp đồng mua bán: Cần đọc kỹ điều khoản thanh toán, bàn giao, quyền lợi và trách nhiệm của các bên.

Hỏi ý kiến từ cư dân hoặc nhà đầu tư trước: Những người từng mua sản phẩm của chủ đầu tư sẽ cho nhận xét khách quan.

Đầu tư đất nền dài hạn là một kênh đầu tư có tiềm năng sinh lời cao, nhưng cũng đi kèm nhiều rủi ro nếu không có sự nghiên cứu kỹ lưỡng. Việc lựa chọn đất nền cần cân nhắc nhiều tiêu chí như vị trí, pháp lý, tiềm năng phát triển, giá cả, tính thanh khoản và độ uy tín của chủ đầu tư. Khi có chiến lược rõ ràng và đánh giá đầy đủ các yếu tố quan trọng, nhà đầu tư sẽ có cơ hội tối ưu hóa lợi nhuận và hạn chế rủi ro khi tham gia thị trường bất động sản.

Những tiêu chí nào cần xem xét khi chọn đất nền để đầu tư dài hạn? (Hình từ internet)

Xu hướng chọn đất nền để đầu tư dài hạn hiện nay

Thị trường đất nền đang có nhiều thay đổi, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên các khu vực có tiềm năng phát triển thực sự và đầu tư dài hạn thay vì lướt sóng. Dưới đây là những xu hướng nổi bật hiện nay.

(1) Dịch chuyển sang vùng ven và đô thị vệ tinh

Quỹ đất trung tâm khan hiếm, giá cao, khiến nhiều nhà đầu tư chuyển sang vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai, Long An, Bắc Ninh, Hưng Yên…. Hạ tầng giao thông phát triển giúp các khu vực này có tiềm năng tăng giá mạnh.

(2) Đầu tư đất gần khu công nghiệp

Bất động sản công nghiệp phát triển kéo theo nhu cầu lớn về nhà ở, dịch vụ. Đất nền gần các khu công nghiệp tại Bình Dương, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng có khả năng khai thác tốt và thanh khoản cao.

(3) Đất nền tại thành phố du lịch

Xu hướng sở hữu “second-home” để nghỉ dưỡng và kinh doanh du lịch tăng mạnh. Các điểm nóng như Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, Đà Lạt, Quy Nhơn thu hút nhiều nhà đầu tư.

(4) Đất nền gần đại đô thị

Sự phát triển của các khu đô thị lớn giúp đất nền xung quanh hưởng lợi từ hạ tầng đồng bộ, tiện ích cao cấp. Những khu vực tiềm năng gồm Đông Anh, Long Thành, Nhơn Trạch, Bình Chánh, Cần Giờ.

(5) Xu hướng đầu tư farmstay, đất sinh thái

Nhu cầu sống xanh, nghỉ dưỡng cuối tuần tăng cao, thúc đẩy đầu tư vào đất nền sinh thái tại Ba Vì, Hòa Bình, Sóc Sơn, Lâm Đồng, Gia Lai.

(6) Ưu tiên đầu tư dài hạn

Nhà đầu tư giảm lướt sóng, chuyển sang chiến lược dài hạn để bảo toàn vốn và sinh lời bền vững. Họ tập trung vào khu vực có pháp lý rõ ràng, hạ tầng phát triển và giá trị thực.

Kết luận: Xu hướng đầu tư đất nền hiện nay tập trung vào vùng ven, khu công nghiệp, du lịch, gần đại đô thị và farmstay. Chiến lược dài hạn giúp giảm rủi ro, tối ưu lợi nhuận và đảm bảo tính an toàn trong đầu tư.

Điều kiện mở bán đất nền dự án là gì?

Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện bán đất nền dự án (chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản) bao gồm các điều kiện sau:

(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất;

(5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Ngoài các điều kiện nêu trên thì việc mở bán đất nền dự án còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể:

(6) Dự án đất nền phải đáp ứng đủ điều kiện được kinh doanh như sau:

- Dự án đất nền phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.

- Dự án đất nền phải phù hợp với quy hoạch được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị.

- Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan.

- Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng.

- Dự án đất nền phải được đầu tư xây dựng theo tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

- Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư;

- Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

- Việc bán đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.

(7) Quyền sử dụng của phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

(8) Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.

(9) Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

(10) Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời và nêu rõ lý do.

(11) Đã được công khai thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Theo đó, sau khi đã đáp ứng đủ tất cả các điều kiện nêu trên thì đất nền dự án được phép mở bán theo quy định.