Nhà mặt tiền thụt là gì? Ưu điểm và hạn chế của nhà mặt tiền thụt

Nội dung chính

Nhà mặt tiền thụt là gì?

Nhà mặt tiền thụt là loại nhà có phần mặt tiền nằm lùi vào phía trong so với các công trình xây dựng liền kề trên cùng một trục đường, nhưng vẫn tiếp giáp trực tiếp với đường lớn hoặc mặt phố. Khoảng lùi này có thể dao động từ một đến vài mét, tạo nên sự chênh lệch về vị trí so với mặt bằng chung của dãy nhà.

Khác với nhà trong hẻm vốn chỉ có lối tiếp cận qua ngõ hoặc đường nội bộ, nhà mặt tiền thụt vẫn sở hữu một phần mặt tiền hợp pháp, có thể sử dụng riêng cho lối đi, kinh doanh hoặc treo bảng hiệu.

Dù bị lùi về phía sau, nhưng mặt chính của ngôi nhà vẫn có thể quan sát được trực diện từ ngoài đường lớn, và không nằm khuất hoàn toàn như nhà trong hẻm.

Loại hình nhà ở này thường phát sinh trong quá trình quy hoạch không đồng bộ, hoặc do chủ sở hữu cố tình chừa khoảng không phía trước để làm sân, để xe, trồng cây hoặc giảm tiếng ồn từ đường giao thông.

Trong thực tế giao dịch bất động sản, nhà mặt tiền thụt thường được định giá cao hơn nhà hẻm nhưng thấp hơn nhà mặt tiền tiêu chuẩn, tùy thuộc vào độ thụt, chiều ngang, và tiềm năng khai thác thực tế.

Nhà mặt tiền thụt là gì? Ưu điểm và hạn chế của nhà mặt tiền thụt (Hình từ Internet)

Ưu điểm và hạn chế của nhà mặt tiền thụt

Nhà mặt tiền thụt là loại hình bất động sản có vị trí tiếp giáp trực tiếp với mặt đường lớn nhưng mặt tiền bị lùi vào so với các công trình liền kề. Việc mặt tiền bị thụt vào tạo ra những đặc điểm riêng biệt, dẫn đến cả lợi thế và hạn chế trong sử dụng cũng như trong định giá.

Dưới đây là các ưu điểm và hạn chế của loại nhà mặt tiền thụt:

(1) Ưu điểm nhà mặt tiền thụt

- Vẫn sở hữu mặt tiền hợp pháp tiếp giáp đường lớn

Mặc dù bị lùi so với các công trình kế cận, nhưng nhà mặt tiền thụt vẫn có mặt tiếp xúc trực tiếp với đường lớn, cho phép sử dụng lối đi riêng, thuận tiện cho việc ra vào, vận chuyển hàng hóa hoặc khai thác kinh doanh tùy theo mục đích sử dụng.

- Tách biệt một phần với trục giao thông chính, giảm tiếng ồn

Việc lùi vào phía trong giúp hạn chế ảnh hưởng trực tiếp từ khói bụi, tiếng ồn và giao thông đông đúc trên trục đường chính. Điều này mang lại không gian sống yên tĩnh, riêng tư hơn so với nhà mặt tiền không thụt.

- Thường có khoảng không phía trước để tận dụng

Khoảng lùi phía trước nhà có thể được sử dụng làm sân, bãi đỗ xe, trồng cây xanh hoặc làm tiểu cảnh. Điều này tạo điểm nhấn về mặt cảnh quan và gia tăng giá trị sử dụng thực tế.

- Chi phí đầu tư thấp hơn so với nhà mặt tiền chuẩn

So với những căn nhà có mặt tiền ngang bằng với mặt bằng các công trình liền kề, nhà mặt tiền thụt thường được định giá thấp hơn, tạo cơ hội tiếp cận dễ dàng hơn cho người mua có ngân sách trung bình nhưng vẫn muốn sở hữu vị trí gần mặt tiền đường.

(2) Hạn chế nhà mặt tiền thụt

- Giảm khả năng nhận diện và quảng bá thương hiệu

Trong trường hợp sử dụng vào mục đích kinh doanh, mặt tiền bị lùi sâu khiến việc hiển thị bảng hiệu, tiếp cận khách hàng hoặc thu hút ánh nhìn bị hạn chế so với nhà mặt tiền cùng dãy. Đặc biệt vào ban đêm hoặc những khu vực có mật độ xây dựng dày đặc, nhà dễ bị khuất tầm nhìn.

- Dễ bị so sánh và ép giá trên thị trường

Trên thị trường giao dịch bất động sản, nhà mặt tiền thụt thường bị xếp vào nhóm “gần mặt tiền” hoặc “mặt tiền không chuẩn”, do đó có thể bị ép giá hoặc đánh giá thấp hơn về tiềm năng khai thác, dù vẫn có lối tiếp cận trực tiếp từ trục đường chính.

- Nguy cơ bị che khuất tầm nhìn do các công trình xung quanh

Nếu hai bên liền kề là nhà xây cao hoặc xây sát ranh giới, ngôi nhà bị thụt vào có thể bị che khuất ánh sáng tự nhiên và tầm nhìn. Điều này ảnh hưởng không nhỏ đến tính thông thoáng và khả năng thông gió cho công trình.

- Khó tận dụng tối đa giá trị mặt tiền trong quy hoạch đô thị

Trong một số trường hợp quy hoạch mặt tiền thương mại đồng bộ, nhà mặt tiền thụt có thể không phù hợp với thiết kế tổng thể và bị giới hạn khi xin cấp phép xây dựng, cải tạo hoặc kinh doanh dịch vụ có yếu tố nhận diện cao.

Các hành vi bị nghiêm cấm trong nhà ở

Theo Điều 3 Luật Nhà ở 2023 có cụm từ bị thay thế bởi điểm a khoản 5 Điều 57 Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong nhà ở như sau:

(1) Xâm phạm quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân.

(2) Cản trở việc thực hiện trách nhiệm quản lý nhà nước về nhà ở, việc thực hiện quyền, nghĩa vụ về sở hữu, sử dụng và giao dịch về nhà ở của tổ chức, cá nhân.

(3) Quyết định hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

(4) Xây dựng nhà ở trên đất không được đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở 2023; xây dựng, cải tạo nhà ở không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị và nông thôn, không đúng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích đối với từng loại nhà ở mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quy định phải áp dụng tiêu chuẩn thiết kế, tiêu chuẩn diện tích nhà ở. Áp dụng cách tính sai diện tích sử dụng nhà ở được quy định trong Luật Nhà ở 2023. Phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân trái quy định của Luật Nhà ở 2023.

(5) Chiếm dụng diện tích nhà ở trái pháp luật; lấn chiếm không gian và phần diện tích thuộc sở hữu chung hoặc của chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức; cải tạo, cơi nới, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở đang thuê, thuê mua, mượn, ở nhờ, được ủy quyền quản lý mà không được chủ sở hữu đồng ý.

(6) Ký kết văn bản huy động vốn, thực hiện huy động vốn phục vụ cho phát triển nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan; sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc tiền mua nhà ở trả trước cho phát triển nhà ở.

(7) Thực hiện giao dịch mua bán, thuê mua, thuê, cho thuê lưu trú, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở không đúng quy định của Luật Nhà ở 2023 và quy định khác của pháp luật có liên quan; bàn giao nhà ở cho người mua, thuê mua nhà ở khi chưa đủ điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở 2023 và pháp luật về xây dựng.

(8) Các hành vi trong quản lý, sử dụng nhà chung cư bao gồm:

- Không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư (sau đây gọi chung là kinh phí bảo trì); quản lý, sử dụng kinh phí quản lý vận hành, kinh phí bảo trì không đúng quy định của pháp luật về nhà ở;

- Cố ý gây thấm dột; gây tiếng ồn, độ rung quá mức quy định; xả rác thải, nước thải, khí thải, chất độc hại không đúng quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường hoặc không đúng nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư; sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc; chăn, thả gia súc, gia cầm; giết mổ gia súc trong khu vực nhà chung cư;

- Tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung của nhà chung cư; sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở; thay đổi, làm hư hại kết cấu chịu lực; chia, tách căn hộ không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép;

- Tự ý sử dụng phần diện tích và trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung, sử dụng chung vào sử dụng riêng; thay đổi mục đích sử dụng phần diện tích làm dịch vụ trong nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng;

- Gây mất trật tự, an toàn, cháy, nổ trong nhà chung cư; kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ và ngành, nghề gây nguy hiểm đến tính mạng, tài sản của người sử dụng nhà chung cư theo quy định của pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và quy định khác của pháp luật có liên quan;

- Kinh doanh vũ trường, karaoke, quán bar; kinh doanh sửa chữa xe có động cơ; hoạt động kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm khác theo quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường; kinh doanh dịch vụ nhà hàng mà không bảo đảm tuân thủ yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy, có nơi thoát hiểm và chấp hành các điều kiện kinh doanh khác theo quy định của pháp luật.

(9) Sử dụng nhà ở riêng lẻ vào mục đích kinh doanh vật liệu gây cháy, nổ, kinh doanh dịch vụ gây ô nhiễm môi trường, tiếng ồn, ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội, sinh hoạt của khu dân cư mà không tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện kinh doanh.

Lưu ý: Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 có hiệu lực từ 01/07/2025.