Vì sao chung cư cũ tại TPHCM lại khó giao dịch trong khi giá đang tăng?

Nội dung chính

Chung cư cũ tại TPHCM là căn hộ sơ cấp hay thứ cấp?

Để làm rõ chung cư cũ thuộc nhóm căn hộ nào thì cần phải phải làm rõ định nghĩa về căn hộ trước. Cụ thể:

- Căn hộ sơ cấp (thị trường sơ cấp): Là căn hộ được giao dịch lần đầu tiên giữa chủ đầu tư và người mua. Đây thường là các dự án mới xây, còn trong giai đoạn mở bán hoặc vừa bàn giao nhà.

- Căn hộ thứ cấp (thị trường thứ cấp): Là căn hộ được giao dịch lại giữa người mua cũ và người mua mới, tức là đã qua sử dụng.

Theo đó, chung cư cũ tại TPHCM có thể là căn hộ sơ cấp nếu căn hộ chung cư thuộc dự án cũ và chưa được bán cho bất cứ người mua nào.

Trường hợp căn hộ chung cư còn mới, đã đã được chủ căn hộ sử dụng vài năm thì căn hộ lúc này được xem là căn hộ thứ cấp.

Lưu ý: căn hộ đã cũ kỹ, xuống cấp như chung cư cũ xây dựng từ trước năm 2000 cũng được xem là căn hộ thứ cấp.

Vì sao chung cư cũ tại TPHCM lại khó giao dịch trong khi giá đang tăng?

Theo số liệu ghi nhận được thì nhiều dự án chung cư thứ cấp tại TP HCM vẫn đang âm thầm tăng giá (giá tăng 20-30% trong một năm do chung cư cũ tại TPHCM tăng sở hữu vị trí đắc địa, gần trung tâm: quận 1, 3, 5, 10, Bình Thạnh.

Trong khi quỹ đất ngày càng hạn chế, các dự án mới gần trung tâm gần như không còn, giá đất tăng kéo theo giá chung cư cũ cũng bị đẩy lên. Đặc biệt, nhiều người đầu tư kỳ vọng vào việc sáp nhập tỉnh thành sẽ kéo theo việc nâng giá bất động sản nên giữ giá cao chờ thời điểm.

Tuy nhiên, trái với kỳ vọng của nhiều người, mặc dù nhiều dự án chung cư cũ tại TPHCM tăng giá nhưng việc giao dịch lại gặp khác nhiều khó khăn.

Nguyên nhân của tỉnh trạng này là do nhóm mua căn hộ thứ cấp phần lớn là người mua để ở thực, tài chính có hạn, giá bán quá cao khiến họ mất khả năng tiếp cận. Trong khi đó, giá nhà chung cư cũ tăng quá nhanh là sức mua của thị trường không theo kịp.

Bên cạnh đó, còn còn một số yếu tốc khác cũng tác động đến việc giao dịch nhà chung cư cũ tại TPHCM như:

* Pháp lý bất ổn, người mua ngại rủi ro

Nhiều chung cư cũ không có sổ hồng, hoặc đang nằm trong kế hoạch cải tạo, giải tỏa.Trong khi đó, một số nhà chung cư khác lại chỉ có giấy tờ tay, hoặc sổ chung nhiều người.

Đối với cá căn hộ không đủ pháp lý, người mua không thể thực hiện vay ngân hàng để mua nhà, điều này dẫn đến việc người phải dùng chính nguồn vốn của mình để thực hiện giao dịch.

Tuy nhiên, sự thiếu rõ ràng về pháp lý lại khiến người mua e ngài, không dám bỏ ra số tiền lớn để mau lại nhà chung cư cũ.

* Chất lượng công trình xuống cấp, chi phí sửa chữa cao

Chất lượng công trình cũng là một trong những nguyên nhân khiến người mua e ngại. Thực tế, nhiều chung cư cũ xây dựng từ 30–50 năm trước, nhiều căn ẩm thấp, bong tróc, hệ thống điện nước lạc hậu, thiếu thang máy…

Người mua thường phải tốn thêm chi phí sửa chữa từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng, chưa kể thủ tục xin phép sửa chữa phức tạp.

Vì sao chung cư cũ tại TPHCM lại khó giao dịch trong khi giá đang tăng? (Hình từ Internet)

Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư được quy định như thế nào?

Căn cứ Điều 142 Luật Nhà ở 2023 thì phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư được quy định như sau:

(1) Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

- Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

- Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung quy định tại khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023.

(2) Phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm:

- Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều này; nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư;

- Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;

- Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhà chung cư nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt;

- Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc trường hợp đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc không thuộc trường hợp phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được phê duyệt bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung dự án đã được phê duyệt.

Lưu ý:

- Các phần diện tích, trang thiết bị thuộc sở hữu riêng, thuộc sở hữu chung quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư;

Trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư không ghi rõ thì phần sở hữu riêng, sở hữu chung được xác định theo quy định tại Điều 142 Luật Nhà ở 2023.