Có nên vay ngân hàng mua nhà? Làm thế nào để vay ngân hàng mua nhà an toàn trong bối cảnh lãi suất biến động?

Nội dung chính

Có nên vay ngân hàng mua nhà?

Mua nhà bằng vốn vay ngân hàng là lựa chọn phổ biến hiện nay khi giá bất động sản cao, trong khi khả năng tích lũy của nhiều người còn hạn chế. Tuy nhiên, việc có nên vay ngân hàng mua nhà hay không lại phụ thuộc vào mục đích sử dụng, tình hình tài chính và khả năng quản lý nợ của mỗi người.

(1) Trường hợp nên vay ngân hàng mua nhà

- Khi có nhu cầu ở thực sự: thay vì tiếp tục trả tiền thuê nhà hàng tháng, số tiền đó có thể dùng để trả gốc và lãi, giúp sở hữu tài sản lâu dài và tạo sự ổn định cho gia đình.

- Khi thu nhập ổn định và khoản trả nợ chỉ chiếm dưới 40% tổng thu nhập hàng tháng, việc vay sẽ hợp lý và ít áp lực.

- Khi mua nhà tại khu vực có tiềm năng tăng giá hoặc được hưởng lãi suất ưu đãi từ ngân hàng, khoản vay có thể trở thành cơ hội đầu tư an toàn.

(2) Trường hợp không nên vay ngân hàng mua nhà

- Khi thu nhập bấp bênh, công việc chưa ổn định, việc trả nợ sẽ dễ gặp khó khăn.

- Khi phải vay quá nhiều, trên 60-70% giá trị căn nhà, gánh nặng tài chính sẽ kéo dài nhiều năm.

- Khi chỉ nhằm mục tiêu đầu tư ngắn hạn, thị trường bất động sản chững lại sẽ gây rủi ro mất khả năng thanh toán.

- Khi không có quỹ dự phòng tài chính, vì các biến cố như mất việc hay ốm đau sẽ khiến việc trả nợ trở thành áp lực lớn.

Tóm lại, vay ngân hàng mua nhà có thể xem là một giải pháp hợp lý trong trường hợp mục tiêu chính hướng đến việc an cư, đồng thời có nguồn thu nhập ổn định và đã chuẩn bị sẵn một phần vốn tự có để giảm áp lực tài chính.

Tuy nhiên, nếu tình hình thu nhập còn bấp bênh hoặc việc mua nhà chỉ nhằm mục đích đầu tư lướt sóng trong ngắn hạn, khoản vay này sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro khó kiểm soát và dễ biến thành gánh nặng lâu dài.

Làm thế nào để vay ngân hàng mua nhà an toàn trong bối cảnh lãi suất biến động?

Bối cảnh lãi suất biến động luôn khiến nhiều người lo ngại, bởi chỉ một vài phần trăm thay đổi cũng có thể làm tăng đáng kể số tiền phải trả hàng tháng. Để vay mua nhà an toàn và giảm thiểu rủi ro, có thể cân nhắc các nguyên tắc sau:

(1) Xác định tỷ lệ vay hợp lý

Vay ngân hàng mua nhà an toàn trước hết cần giới hạn tỷ lệ vay. Thông thường, chỉ nên vay từ 30 - 50% giá trị căn nhà, phần còn lại sử dụng vốn tự có để giảm áp lực tài chính.

Bên cạnh đó, khoản trả góp hàng tháng cần được tính toán sao cho không vượt quá 40% tổng thu nhập ổn định, nhằm đảm bảo cân bằng chi tiêu và hạn chế rủi ro khi lãi suất biến động.

(2) Lựa chọn gói vay và lãi suất phù hợp

Trong bối cảnh lãi suất có thể thay đổi theo chu kỳ thị trường, việc lựa chọn gói vay rất quan trọng. Nên ưu tiên các gói vay cố định lãi suất trong 1-3 năm đầu để dễ dàng dự đoán dòng tiền.

Đồng thời, cần so sánh nhiều ngân hàng, chọn những nơi có biên độ điều chỉnh lãi suất sau ưu đãi thấp, giúp tránh tình trạng lãi suất tăng nhiều trong giai đoạn tiếp theo.

(3) Chuẩn bị quỹ dự phòng

Một nguyên tắc không thể thiếu là chuẩn bị quỹ dự phòng tài chính. Người vay cần dự trữ khoản tiền tương đương 3 - 6 tháng chi phí sinh hoạt và trả nợ. Khi lãi suất tăng hoặc thu nhập giảm, quỹ dự phòng sẽ là tấm đệm an toàn, giúp duy trì khả năng thanh toán và tránh rơi vào tình trạng mất cân đối tài chính.

(4) Linh hoạt trong kế hoạch trả nợ

Để giảm bớt áp lực từ biến động lãi suất, cần có kế hoạch trả nợ linh hoạt. Trong những thời điểm thu nhập dồi dào, nên tận dụng cơ hội trả nợ gốc trước hạn để giảm số tiền lãi phải trả về sau.

Đồng thời, lựa chọn ngân hàng có mức phí phạt trả trước hạn thấp cũng là cách giúp chủ động hơn trong việc điều chỉnh kế hoạch tài chính.

(5) Đánh giá khả năng chịu rủi ro cá nhân

Trước khi quyết định vay, cần xem xét tình huống lãi suất tăng thêm 2 - 3% mỗi năm để tính toán khả năng trả nợ.

Nếu khoản vay chỉ phù hợp khi lãi suất thấp mà không chịu nổi khi tăng, thì việc vay sẽ rất rủi ro. Việc đánh giá trước khả năng chịu đựng biến động sẽ giúp chủ động hơn và hạn chế được nguy cơ vỡ kế hoạch tài chính.

Có nên vay ngân hàng mua nhà? Làm thế nào để vay ngân hàng mua nhà an toàn trong bối cảnh lãi suất biến động? (Hình từ Internet)

Cách tính lãi suất vay ngân hàng 

Hiện nay, các ngân hàng tại Việt Nam áp dụng chủ yếu hai phương pháp tính lãi suất là tính theo dư nợ gốc và theo dư nợ giảm dần.

(1) Cách tính lãi suất vay ngân hàng theo dư nợ gốc

Lãi suất tính theo dư nợ gốc là phương pháp mà trong đó tiền lãi hàng tháng được tính dựa trên toàn bộ số tiền vay ban đầu. Do đó, tiền lãi phải trả hàng tháng là cố định trong suốt kỳ hạn vay.

Công thức tính lãi suất vay theo dư nợ gốc:

(2) Cách tính lãi suất vay ngân hàng theo dư nợ giảm dần

Phương pháp tính lãi suất vay ngân hàng theo dư nợ giảm dần được nhiều ngân hàng và người vay lựa chọn vì phản ánh đúng thực tế số tiền còn nợ.

Tiền lãi được tính dựa trên số dư nợ còn lại sau khi đã trả một phần gốc, do đó giảm dần theo thời gian.

Công thức tính lãi suất vay ngân hàng theo dư nợ giảm dần:

Các gói vay mua nhà nhà phải đáp ứng những nguyên tắc nào?

Căn cứ Điều 4 Thông tư 39/2016/TT-NHNN sửa đổi bởi khoản 2 Điều 1 Thông tư 12/2024/TT-NHNN quy định nguyên tắc cho vay, vay vốn như sau:

- Hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng được thực hiện theo thỏa thuận giữa tổ chức tín dụng và khách hàng, phù hợp với quy định tại Thông tư này và các quy định của pháp luật có liên quan bao gồm cả pháp luật về bảo vệ môi trường.

- Khách hàng vay vốn tổ chức tín dụng phải đảm bảo sử dụng vốn vay đúng mục đích đã cam kết, hoàn trả nợ gốc, lãi tiền vay, phí đầy đủ, đúng hạn theo thỏa thuận với tổ chức tín dụng.