Người đi tù có được bán đất không? Người đi tù có được ủy quyền bán đất không?

Nội dung chính

Người đi tù có được bán đất không? Người đi tù có được ủy quyền bán đất không?

Người chấp hành án phạt tù vẫn được hưởng các quyền công dân chỉ trừ những quyền bị pháp luật hoặc Tòa án tước. Do đó người đi tù không bị pháp luật hoặc Tòa án tước hay hạn chế quyền sở hữu tài sản, trong đó có quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay được gọi là mua bán đất) theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo điểm e khoản 1 Điều 27 Luật Thi hành án dân sự 2019 quy định thì người đi tù có quyền được tự mình hoặc thông qua người đại diện để thực hiện giao dịch dân sự theo quy định của pháp luật.

Thực hiện bán đất cũng được xem là một giao dịch dân sự. Do đó, người đi tù có quyền được bán đất hoặc ủy quyền bán đất miễn là tuân thủ theo quy định pháp luật.

Căn cứ theo Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất đai khi có đủ các điều kiện sau đây:

Điều 45. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d) Trong thời hạn sử dụng đất;

đ) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

[...]

3. Người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải đáp ứng các điều kiện theo các trường hợp sau đây:

a) Đối với trường hợp mua, bán tài sản gắn liền với đất, quyền thuê trong hợp đồng thuê đất được Nhà nước cho thuê thu tiền thuê đất hằng năm thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 46 của Luật này;

b) Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 47 của Luật này;

c) Đối với trường hợp thực hiện quyền sử dụng đất của cá nhân là người dân tộc thiểu số được giao đất, cho thuê đất theo quy định tại khoản 3 Điều 16 của Luật này thì phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 48 của Luật này.

Theo đó, có thể thấy pháp luật không cấm người đang đi tù thực hiện thủ tục mua bán đất đai cho người khác nếu đáp ứng được các điều kiện nêu trên. Do đó, việc bán đất của người đi tù hoàn toàn không vi phạm pháp luật.

Như vậy, người đi tù có quyền được bán đất cho người khác khi đáp ứng điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không thuộc một trong trường hợp sau đây:

- Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Đất không còn thời hạn sử dụng đất.

- Quyền sử dụng đất bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Ngoài ra, việc bán đất còn phải đáp ứng những điều kiện theo khoản 3 Điều 47 Luật Đất đai 2024

Người đi tù có được bán đất không? Người đi tù có được ủy quyền bán đất không? (Hình từ Internet)

Người đang đi tù thì công chứng hợp đồng mua bán đất đai như thế nào?

Căn cứ theo điểm c khoản 2 Điều 46 Luật Công chứng 2024 quy định về địa điểm công chứng cụ thể như sau:

Điều 46. Địa điểm công chứng

1. Việc công chứng phải được thực hiện tại trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, trừ các trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Việc công chứng có thể được thực hiện ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng nếu người yêu cầu công chứng thuộc các trường hợp sau đây:

a) Lập di chúc tại chỗ ở theo quy định của Bộ luật Dân sự;

b) Không thể đi lại được vì lý do sức khỏe; đang điều trị nội trú hoặc bị cách ly theo chỉ định của cơ sở y tế;

c) Đang bị tạm giữ, tạm giam; đang thi hành án phạt tù; đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính;

d) Có lý do chính đáng khác theo quy định của Chính phủ.

Như vậy, người đi tù có thể thực hiện công chứng hợp đồng mua bán đất đai ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng, ví dụ trực tiếp ký hợp đồng mua bán đất tại cơ sở giam giữ nơi người đó đang chấp hành án. Việc này phải có sự chấp thuận và tạo điều kiện của Ban quản lý trại giam.

Hoặc có thể lập giấy ủy quyền cho người khác để thực hiện việc mua bán đất đai bao gồm việc ký kết hợp đồng mua bán đất tại Văn phòng công chứng. Hợp đồng ủy quyền này phải được công chứng theo Điều 57 Luật Công chứng 2024.

Lưu ý: Người yêu cầu công chứng ngoài trụ sở của tổ chức hành nghề công chứng phải trả thêm chi phí khác theo thỏa thuận tại điểm b khoản 1 Điều 72 Luật Công chứng 2024.

Mức phí công chứng hợp đồng mua bán đất là bao nhiêu?

Căn cứ theo điểm a2 khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định như sau:

Điều 4. Mức thu phí, lệ phí

[...]

2. Mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch:

a) Mức thu phí đối với việc công chứng các hợp đồng, giao dịch sau đây được tính như sau:

a1) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia, tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Tính trên giá trị quyền sử dụng đất.

a2) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, chia tách, nhập, đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có tài sản gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng trên đất: Tính trên tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

a3) Công chứng hợp đồng mua bán, tặng cho tài sản khác, góp vốn bằng tài sản khác: Tính trên giá trị tài sản.

a4) Công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản, văn bản khai nhận di sản: Tính trên giá trị di sản.

a5) Công chứng hợp đồng vay tiền: Tính trên giá trị khoản vay.

a6) Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản: Tính trên giá trị tài sản; trường hợp trong hợp đồng thế chấp tài sản, cầm cố tài sản có ghi giá trị khoản vay thì tính trên giá trị khoản vay.

a7) Công chứng hợp đồng kinh tế, thương mại, đầu tư, kinh doanh: Tính trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch.

[...]

Căn cứ quy định trên, phí công chứng hợp đồng mua bán đất được tính trên cơ sở tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất.

Đồng thời, khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC cũng đưa ra cách thức xác định mức phí cụ thể trên giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch như sau:

Như vậy, mức phí công chứng hợp đồng mua bán đất tùy thuộc vào tổng giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất, giá trị nhà ở, công trình xây dựng trên đất (giá trị tài sản) mà các bên đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật và được xác định theo quy định.

Lưu ý:

- Đối với các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản có giá quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng được xác định theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng, giao dịch đó; trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thoả thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng tính như sau:

- Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịch (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.