Hợp đồng mua bán đất có hiệu lực kể từ thời điểm nào?

Nội dung chính

Hợp đồng mua bán đất có hiệu lực kể từ thời điểm nào?

Mua bán đất là thuật ngữ người dân thường hay sử dụng trong đời sống hằng ngày, tên gọi đúng của thuật ngữ này trong pháp lý là chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Căn cứ theo quy định tại điểm a và điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất) phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.

Bên cạnh đó, tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, hợp đồng, giao dịch được chứng thực theo quy định có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng, giao dịch; năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch.

Ngoài ra, tại khoản 1 và khoản 2 Điều 5 Luật Công chứng 2014 có quy định như sau:

Giá trị pháp lý của văn bản công chứng

1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.

...

Pháp luật hiện hành cũng không có quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất. Do đó, căn cứ vào các quy định nêu trên, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, hợp đồng mua bán đất sẽ có hiệu lực kể từ ngày được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật.

Hợp đồng mua bán đất có hiệu lực kể từ thời điểm nào? (Hình từ Internet)

Việc mua bán đất có phải đăng ký biến động không?

Căn cứ theo quy định tại điểm a khoản 1 và khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024, khi thực hiện mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) phải đăng ký biến động đất đai trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán đất (kể từ ngày có biến động).

Như vậy, việc mua bán đất bắt buộc phải đăng ký biến động.

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất có cùng thời điểm có hiệu lực của việc mua bán đất không?

Như đã phân tích ở nội dung trước, trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản, hợp đồng mua bán đất sẽ có giá trị pháp lý khi được công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật. Tuy nhiên, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất và thời điểm có hiệu lực của việc mua bán đất là khác nhau. Cụ thể:

Theo quy định tại Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015, việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký theo quy định của Luật Đất đai 2024.

Dân chiếu tới quy định tại khoản 12 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo đó, việc mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) sẽ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký, cụ thể là thời điểm các bên hoàn thành xong thủ tục đăng ký biến động.

Như vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất không cùng thời điểm có hiệu lực với việc mua bán đất bởi vì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua bán đất là khi hợp đồng được công chứng, chứng thực còn thời điểm có hiệu lực của việc mua bán đất là khi các bên hoàn thành xong thủ tục đăng ký biến động đất đai.