Không lập hợp đồng thuê trọ bằng văn bản thì hợp đồng có hiệu lực không?

Nội dung chính

Không lập hợp đồng thuê trọ bằng văn bản thì hợp đồng có hiệu lực không?

Căn cứ theo quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 về hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

...

Theo đó, hợp đồng thuê trọ do các bên thỏa thuận và bắt buộc phải được lập thành văn bản

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 về giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, hợp đồng thuê trọ không được lập thành văn bản sẽ bị vô hiệu, tuy nhiên nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Không lập hợp đồng thuê trọ bằng văn bản thì hợp đồng có hiệu lực không? (Hình từ Internet)

Các bên có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trọ khi nào?

(1) Bên cho thuê được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trọ

Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 về việc bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở;

- Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng;

- Bên thuê tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê;

- Bên thuê chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê;

- Bên thuê làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục;

- Trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 170 Luật Nhà ở 2023

(2) Bên thuê trọ được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê trọ

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 về bên thuê trọ ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

- Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

- Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

- Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

Các quyền lợi cơ bản người thuê trọ được hưởng nếu có hợp đồng thuê trọ

Khi thuê trọ, người thuê có một số quyền cơ bản mà chắc chắn sẽ nhận được. Những quyền này giúp bảo vệ lợi ích của người thuế và đảm bảo rằng quá trình thuê diễn ra suôn sẻ. Dưới đây là chi tiết về các quyền đó:

- Quyền được nhận tài sản thuê: Căn cứ theo khoản 2 Điều 476 Bộ luật dân sự 2015 quy định về việc nếu bên cho thuê chậm giao tài sản, bên thuê có quyền gia hạn thời gian giao hoặc hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường. Nếu tài sản không đạt chất lượng như thỏa thuận, bên thuê có thể yêu cầu sửa chữa, giảm giá thuê, hoặc hủy hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

- Quyền được bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê: Căn cứ theo khoản 2, 3 Điều 477 Bộ luật dân sự 2015 quy định về vấn đề nếu tài sản thuê bị giảm giá trị sử dụng mà không phải do lỗi của bên thuê, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa tài sản, giảm giá thuê, đổi tài sản khác hoặc chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại

Nếu bên cho thuê không sửa chữa kịp thời sau khi được thông báo, bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản với chi phí hợp lý, nhưng phải thông báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu hoàn trả chi phí sửa chữa.

- Quyền được bảo đảm quyền sử dụng tài sản: Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 478 Bộ luật dân sự 2015 thì bên thuê sẽ được sử dụng nhà theo đúng mục đích và công dụng đã thỏa thuận trước đó.

- Quyền được đơn phương chấm dứt hợp đồng và nhận được bồi thường thiệt hại: Căn cứ theo quy định tại Điều 172 Luật Nhà ở 2023 và khoản 3 Điều 477, khoản 2 Điều 478 Bộ luật dân sự 2015 về việc nếu bên cho thuê không đáp ứng đủ các quyền mà bên thuê được nhận hoặc bên cho thuê không thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trong quá trình thuê nhà, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại hợp đồng.