Đất đã sang tên rồi có đòi lại được không? Trường hợp nào giao dịch bị vô hiệu?

Nội dung chính

Đất đã sang tên rồi có đòi lại được không?

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 133 Luật Đất đai 2024 về quy định sang tên sổ đỏ đất như sau:

Điều 133. Đăng ký biến động

1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất trong dự án xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng; chuyển nhượng dự án có sử dụng đất;

[...]

3. Các trường hợp đăng ký biến động quy định tại các điểm a, b, i, k, l, m và q khoản 1 Điều này thì trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải đăng ký biến động tại cơ quan có thẩm quyền; trường hợp thi hành án thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày bàn giao tài sản thi hành án, tài sản bán đấu giá; trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự hoặc kể từ ngày bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

[...]

Như vậy, sau thời điểm chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế đã làm thủ tục sang tên sổ đỏ, kể từ ngày bàn giao thi hành án, đất đã sang tên sổ đỏ sẽ thuộc toàn quyền quyết định của người được sang tên đất. Tức là đất đã sang tên không được đòi lại trừ khi giao dịch đó vi phạm pháp luật hoặc bị vô hiệu.

Đất đã sang tên rồi có đòi lại được không? Trường hợp nào giao dịch bị vô hiệu? (Hình từ Internet)

Trường hợp nào giao dịch sang tên bị vô hiệu?

Căn cứ Điều 117 Bộ Luật dân sự 2015 về các giao dịch dân sự đủ điều kiện bao gồm:

- Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

+ Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

+ Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

+ Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

- Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Như vậy, giao dịch nào không đáp ứng đủ các điều kiện trên sẽ bị vô hiệu giao dịch. Ví dụ như giao dịch sang tên sổ đỏ nhưng người sang tên bị nhầm lẫn, bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép... sẽ bị tuyên vô hiệu giao dịch hoặc dao dịch với đất đã sang tên kia sẽ bị hủy.

Bố mẹ sang tên sổ đỏ cho con trai và con dâu có mất phí không?

(1) Về thuế thu nhập cá nhân khi bố mẹ sang tên sổ đỏ cho con trai và con dâu:

Căn cứ khoản 1,4 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 về thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân như sau:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

[...]

4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

[...]

Như vậy, bố mẹ sang tên sổ đỏ cho con trai và con dâu được miễn thuế thu nhập cá nhân.

(2) Về lệ phí trước bạ khi bố mẹ sang tên sổ đỏ cho con trai và con dâu:

Căn cứ khoản 10 Điều 10 Luật phí và lệ phí 2015 về quy định phí trước bạ khi bố mẹ sang tên sổ đỏ cho con trai và con dâu như sau:

Điều 10. Miễn lệ phí trước bạ

[...]

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

[...]

Như vậy, khi bố mẹ sang tên sổ đỏ cho con trai và con dâu sẽ được miễn lệ phí trước bạ.

(3) Về phí đăng ký biến động khi bố mẹ sang tên sổ đỏ cho con trai và con dâu

Căn cứ điểm đ khoản 2 Điều 5 Thông tư 85/2019/TT-BTC về cách tính lệ phí đăng ký biến động đất đai khi bố mẹ sang tên sổ đỏ cho con trai và con dâu như sau:

Điều 5. Căn cứ xác định mức thu phí và lệ phí

[...]

2. Đối với các khoản lệ phí

[...]

đ) Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất là khoản thu mà tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải nộp khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất gồm: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất; chứng nhận đăng ký biến động về đất đai; trích lục bản đồ địa chính; văn bản; số liệu hồ sơ địa chính.

Căn cứ điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí phù hợp, đảm bảo nguyên tắc: Mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân tại các quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương, phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu tại các khu vực khác; mức thu đối với tổ chức cao hơn mức thu đối với hộ gia đình, cá nhân.

Như vậy, dựa vào điều kiện cụ thể của địa phương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quy định mức thu lệ phí đăng ký biến động phù hợp. Đối với các thành phố trực thuộc trung ương sẽ có mức phí cao hơn, như tại Danh mục phí và lệ phí ban hành kèm theo Nghị quyết 06/2020/NQ-HĐND thì chi phí đăng ký biến động tại Hà Nội sẽ dao động từ 14.000 - 30.000 đồng/hồ sơ.

Bố mẹ sang tên sổ đỏ cho con trai và con dâu có mất phí không? Tóm lại bố mẹ sang tên sổ đỏ cho con trai và con dâu được miễn thuế thu nhập cá nhân, phí trước bạ nhưng cần đóng lệ phí đăng ký biến động với giá tùy theo khu vực thường dao động từ 14.000 - 30.000 đồng/hồ sơ.