Cá nhân bán nhà ở có phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản?

Nội dung chính

Các loại bất động sản, dự án bất động sản nào được đưa vào kinh doanh?

Căn cứ theo Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản2023 có nêu rõ các loại bất động sản, dự án bất động sản nào được đưa vào kinh doanh bao gồm:

- Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.

- Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.

- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

- Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

- Dự án bất động sản.

Cá nhân bán nhà ở có phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản? (Hình ảnh từ Internet)

Cá nhân bán nhà ở có phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản?

Cụ thể, tại khoản 1 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã, có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), tuy nhiên trừ 02 trường hợp dưới đây:

+ Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

+ Cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

=> Như vậy, nếu cá nhân bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Cá nhân bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP là cá nhân không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về nhà ở.

Bán nhà ở có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?

Căn cứ khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phải chịu thuế thu nhập cá nhân, bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt nước;

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.

Tuy nhiên, căn cứ điểm a, b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC có quy định 02 trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản như sau:

(1) Chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau;

(2) Chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

+ Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

+ Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

+ Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Do đó khi bán nhà ở, người bán có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân; tuy nhiên nếu việc mua bán nhà ở là giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng với nhau hoặc nếu người bán chỉ có duy nhất một nhà ở tại Việt Nam, đáp ứng đủ điều kiện bao gồm chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở (quyền sở hữu này tính đến thời điểm bán tối thiểu là 183 ngày) và bán toàn bộ nhà ở thì không phải nộp thuế.