Dấu hiệu nhận biết thị trường bất động sản đang sốt hay đóng băng

Nội dung chính

Thị trường bất động sản luôn có chu kỳ biến động, lúc sôi động với làn sóng đầu tư mạnh mẽ, lúc lại trầm lắng với tình trạng giao dịch đình trệ. Nhận biết được thị trường đang ở giai đoạn nào không chỉ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định chính xác mà còn giảm thiểu rủi ro tài chính.

Dấu hiệu nhận biết thị trường bất động sản đang sốt

Một thị trường bất động sản đang sốt thể hiện rõ nhất qua việc giá nhà đất tăng mạnh trong thời gian ngắn. Điều này không chỉ diễn ra cục bộ ở một vài khu vực mà có thể lan rộng ra nhiều tỉnh thành, đặc biệt tại những nơi có thông tin quy hoạch hạ tầng hoặc dự án lớn sắp triển khai.

Khi giá bất động sản tăng liên tục mà không dựa trên giá trị thực tế của khu vực, đây có thể là dấu hiệu của một cơn sốt ảo do đầu cơ thổi giá.

Giao dịch trên thị trường cũng là một yếu tố quan trọng để đánh giá mức độ sôi động. Khi thị trường sốt, lượng giao dịch tăng nhanh, các sản phẩm bất động sản được mua bán trong thời gian ngắn, thậm chí nhiều dự án chưa mở bán đã có người đặt chỗ.

Tại thời điểm này, người mua thường có tâm lý sợ mất cơ hội, chấp nhận xuống tiền ngay mà không cần cân nhắc quá nhiều. Sự xuất hiện ồ ạt của nhà đầu tư lướt sóng, mua đi bán lại trong thời gian ngắn với kỳ vọng sinh lời cao càng làm thị trường trở nên nóng hơn.

Không thể bỏ qua vai trò của tín dụng ngân hàng trong một thị trường bất động sản sôi động. Khi lãi suất vay mua nhà ở mức thấp, việc tiếp cận vốn trở nên dễ dàng hơn, dòng tiền đổ vào bất động sản nhiều hơn.

Nhiều nhà đầu tư không cần dùng vốn tự có mà tận dụng đòn bẩy tài chính để đầu tư. Tuy nhiên, điều này cũng tiềm ẩn rủi ro lớn nếu thị trường bất ngờ chững lại, giá giảm hoặc thanh khoản kém, khiến người vay gặp áp lực trả nợ.

Ngoài các yếu tố kinh tế, truyền thông cũng góp phần quan trọng trong việc làm nóng thị trường. Khi bất động sản được nhắc đến liên tục trên các phương tiện thông tin đại chúng, các hội nhóm đầu tư liên tục bàn tán về các khu vực tiềm năng, nhà đất bỗng trở thành chủ đề nóng trên thị trường tài chính, đó có thể là dấu hiệu cho thấy thị trường đang trong giai đoạn sôi động.

Dấu hiệu nhận biết thị trường bất động sản đang sốt hay đóng băng (Hình từ Internet)

Dấu hiệu nhận biết thị trường bất động sản đang đóng băng

Ngược lại với cơn sốt là giai đoạn đóng băng của thị trường, khi giá bất động sản không còn tăng mà có xu hướng chững lại hoặc giảm sâu.

Tại thời điểm này, nhà đầu tư không còn hào hứng với việc mua bán, lượng giao dịch giảm mạnh, thậm chí có những khu vực không xuất hiện giao dịch nào trong thời gian dài.

Điều này có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân như chính sách thắt chặt tín dụng, suy thoái kinh tế hoặc sự bùng nổ của một cuộc khủng hoảng tài chính.

Một thị trường đóng băng thường đi kèm với sự thận trọng của các nhà đầu tư. Nếu trong giai đoạn sốt, người mua sẵn sàng xuống tiền nhanh chóng, thì khi thị trường chững lại, tâm lý dè dặt lên ngôi.

Nhà đầu tư bắt đầu cân nhắc kỹ lưỡng trước khi rót vốn, người mua thực có xu hướng trì hoãn giao dịch để chờ giá giảm thêm. Khi số lượng người mua giảm, các chủ đầu tư cũng buộc phải đưa ra nhiều chương trình khuyến mãi, chiết khấu lớn để kích cầu nhưng vẫn khó tạo được sức hút.

Một trong những tín hiệu rõ ràng nhất của thị trường bất động sản đóng băng là khi có nhiều nhà đầu tư chấp nhận cắt lỗ. Không ít trường hợp, nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao, khi thị trường chững lại, không thể xoay sở dòng tiền, buộc phải bán tháo tài sản để thu hồi vốn.

Những khu vực từng có mức giá tăng mạnh trong thời gian ngắn thường là nơi chịu ảnh hưởng lớn nhất khi thị trường đóng băng, với mức giảm giá mạnh do không còn lực đẩy từ nhà đầu tư.

Ngoài ra, tâm lý thị trường cũng đóng vai trò quyết định trong giai đoạn này. Khi có quá nhiều thông tin tiêu cực về bất động sản, từ việc doanh nghiệp khó khăn, thị trường trầm lắng đến cảnh báo về vỡ bong bóng nhà đất, niềm tin của nhà đầu tư bị lung lay.

Khi số đông e ngại, dòng tiền có xu hướng rút khỏi bất động sản và chuyển sang các kênh đầu tư khác như vàng, chứng khoán hoặc gửi tiết kiệm.

Nhà nước nghiêm cấm các hành vi nào trong kinh doanh bất động sản?

Theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, thì các hành vi sau trong kinh doanh bất động sản bị nhà nước nghiêm cấm:

(1) Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.

(2) Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.

(3) Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

(4) Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.

(5) Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023;

Sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.

(6) Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.

(7) Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

(8) Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.