Nội dung chính

Bán đất bằng hợp đồng ủy quyền có giá trị pháp lý hay không?

Căn cứ khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 quy định hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật Dân sự 2015, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định (theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015)

Căn cứ khoản 1 Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024. 

Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. 

Theo quy định trên, bản chất của hợp đồng ủy quyền là bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền và được nhận thù lao (nếu có thỏa thuận). 

Tại Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ, hợp đồng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đúng hình thức, mẫu đơn, nội dung và được công chứng, chứng thực. Có thể thấy bản chất hai loại hợp đồng là khác biệt nhau, không thể thay thế cho nhau. Việc mua bán nhà đất theo hợp đồng chuyển nhượng nhằm trốn tránh trách nhiệm đối với nhà nước là hành vi vi phạm pháp luật, phạm vào điều cấm trong lĩnh vực đất đai.

Như vậy, bán đất bằng hợp đồng ủy quyền sẽ không có giá trị pháp lý, đây là hành vi vi phạm pháp luật nhằm lẩn tránh các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước. 

Lưu ý rằng nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba việc mua bán đất thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Bán đất bằng hợp đồng ủy quyền có giá trị pháp lý hay không? (Hình từ Internet)

Đã bán đất với hợp đồng ủy quyền thì có được thế chấp đất đó không?

Căn cứ khoản 1 Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm: người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Theo phân tích như trên, bán đất bằng hợp đồng ủy quyền có giá trị pháp lý khi được Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch, trong trường hợp này phải xác định ai là người có quyền sử dụng đất đối với giao dịch này trong các trường hợp sau:

- Trường hợp 1: Bán đất với hợp đồng ủy quyền và chưa được Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch, chưa làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất thì người bán vẫn có toàn quyền đối với đất, vì vậy người bán được thế chấp đất đất.

- Trường hợp 2: Bán đất với hợp đồng ủy quyền và đã được Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch, đã làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất và cấp sổ đỏ, lúc này đất thuộc quyền sử dụng của người mua, người mua có quyền được thế chấp đất.

Bán đất bằng hợp đồng ủy quyền thì có bị phạt không?

Hiện nay, pháp luật chưa quy định về hình thức xử phạt đối với hành vi bán đất bằng hợp đồng ủy quyền. Tuy nhiên việc bán đất bằng hợp đồng ủy quyền mang lại nhiều rủi ro cho người mua, khi mà hợp đồng ủy quyền có thể được đơn phương chấm dứt mà không báo trước, việc chứng minh có giao dịch khó khăn. Đặc biệt trong trường hợp người ủy quyền mất, việc chứng minh giao dịch chuyển nhượng gặp nhiều khó khăn, mang lại rủi ro lớn cho người mua.