Những lý do khiến nhà khó bán? Nhà khó bán phải làm gì?

Nội dung chính

Những lý do khiến nhà khó bán?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng cạnh tranh, việc một bất động sản rơi vào tình trạng khó bán không phải là hiện tượng hiếm gặp. Dù nằm ở vị trí thuận lợi hay có mức giá phù hợp, ngôi nhà vẫn có thể gặp khó khăn trong việc tìm được người mua nếu tồn tại các vấn đề sau:

(1) Hồ sơ pháp lý không rõ ràng

Nhà đất thiếu giấy chứng nhận quyền sở hữu, vướng quy hoạch hoặc có tranh chấp chưa được giải quyết sẽ khiến người mua tiềm năng lo ngại rủi ro pháp lý. Việc này làm giảm tính thanh khoản của tài sản và ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình giao dịch.

(2) Hình thức và hiện trạng xuống cấp

Bất động sản có ngoại hình kém hấp dẫn, nội thất xuống cấp, không được bảo trì đúng mức sẽ tạo ấn tượng không tốt ngay từ lần xem đầu tiên. Những chi tiết như tường ẩm mốc, cửa hỏng, ánh sáng yếu hay không gian chật chội có thể khiến người mua cảm thấy ngần ngại.

(3) Giá bán không phù hợp với mặt bằng chung

Định giá quá cao so với giá trị thực tế hoặc khu vực xung quanh có thể khiến người mua mất thiện cảm và chuyển hướng sang các lựa chọn hợp lý hơn. Ngược lại, việc định giá quá thấp đôi khi cũng tạo ra tâm lý nghi ngờ về chất lượng tài sản.

(4) Chiến lược tiếp thị chưa hiệu quả

Bài đăng thiếu thông tin cụ thể, hình ảnh chất lượng thấp hoặc không cập nhật thường xuyên sẽ khiến bất động sản không thu hút được lượng lớn người quan tâm. Việc không tận dụng các kênh tiếp thị hiện đại như nền tảng số, mạng xã hội, hoặc môi giới chuyên nghiệp cũng là yếu tố làm giảm cơ hội tiếp cận khách hàng.

(5) Yếu tố phong thủy hoặc lịch sử sử dụng bất lợi

Trong văn hóa Á Đông, yếu tố phong thủy đóng vai trò quan trọng khi chọn mua nhà. Những ngôi nhà có hướng không phù hợp, bố trí không hài hòa hoặc từng xảy ra sự kiện không may có thể khiến người mua e dè, dù các yếu tố khác đều đạt tiêu chuẩn.

Những lý do khiến nhà khó bán? Nhà khó bán phải làm gì? (Hình từ Internet)

Nhà khó bán phải làm gì?

Khi bất động sản rơi vào tình trạng khó bán, việc chủ động điều chỉnh chiến lược và cải thiện chất lượng sản phẩm là yếu tố then chốt giúp nâng cao khả năng giao dịch thành công.

Dưới đây là những giải pháp thiết thực mà chủ sở hữu có thể áp dụng khi nhà khó bán:

(1) Hoàn thiện hồ sơ pháp lý

Trước khi rao bán, cần rà soát và bổ sung đầy đủ các giấy tờ pháp lý liên quan như sổ hồng, giấy phép xây dựng, bản vẽ hiện trạng... Việc cung cấp thông tin minh bạch sẽ tạo lòng tin và giúp quá trình chuyển nhượng diễn ra thuận lợi hơn.

(2) Nâng cấp không gian sống

Đầu tư vào cải tạo cơ bản như sơn mới tường, thay thế thiết bị hư hỏng, cải thiện ánh sáng và vệ sinh tổng thể sẽ giúp tăng thiện cảm cho người xem nhà. Một không gian sạch sẽ, thoáng đãng và tiện nghi luôn dễ tạo ấn tượng tích cực hơn.

(3) Định giá hợp lý theo thị trường

Chủ nhà nên tham khảo mức giá thực tế của các bất động sản tương tự trong khu vực để đưa ra mức giá cạnh tranh. Nếu cần thiết, có thể nhờ đến đơn vị thẩm định giá chuyên nghiệp để đảm bảo sự khách quan và tối ưu hóa giá trị tài sản.

(4) Tăng cường hiệu quả truyền thông

Sử dụng hình ảnh chất lượng cao, mô tả đầy đủ thông tin, đăng tin trên các kênh phổ biến và chủ động tương tác với khách hàng là những yếu tố quan trọng giúp tăng tỷ lệ tiếp cận. Ngoài ra, hợp tác với môi giới uy tín cũng có thể mang lại lợi thế trong việc tìm kiếm khách hàng tiềm năng.

(5) Xem xét lại yếu tố phong thủy và bố trí nội thất

Đối với những khách hàng quan tâm đến phong thủy, việc điều chỉnh hướng cửa, sắp xếp lại bố cục hoặc sử dụng các vật phẩm hỗ trợ phong thủy có thể giúp gia tăng cảm giác an tâm và thu hút. Ngoài ra, việc bố trí nội thất khoa học cũng góp phần làm nổi bật tiềm năng không gian của bất động sản.

Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh

Căn cứ Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh như sau:

(1) Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

(1.1) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án bất động sản quy định tại điểm (2) và (3);

(1.2) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;

(1.3) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

(1.4) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;

(1.5) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;

(1.6) Đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

(2) Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định tại các điểm (1.1), (1.2), (1.3), (1.4), (1.5), (1.6) thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

- Dự án phải đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản 2023;

- Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng;

- Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;

- Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng.

(3) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được chủ đầu tư bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng các điều kiện nêu tại điểm (1) và (2) thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau đây:

- Công trình xây dựng được tạo lập theo dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng; có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản để được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người mua, thuê mua;

- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải có chức năng sử dụng cụ thể và được phân định riêng với các phần diện tích khác trong công trình xây dựng theo dự án được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết kế của dự án, công trình xây dựng để chủ sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó;

- Công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong dự án phải được thiết kế đúng, phù hợp với các quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành áp dụng đối với loại công trình xây dựng và công năng của công trình xây dựng đó;

- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được bán, cho thuê mua phải xác định được quyền sử dụng đất gắn liền với phần diện tích sàn xây dựng đó về hình thức, thời hạn sử dụng đất, diện tích đất sử dụng chung hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình xây dựng khác, người sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai;

- Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải được xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước mà người bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải nộp và được ghi trong hợp đồng mua bán, thuê mua;

- Công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.