Kinh nghiệm mua đất để sinh lời

Nội dung chính

Kinh nghiệm mua đất để sinh lời

Đầu tư bất động sản nói chung và đầu tư đất nền nói riêng luôn được xem là kênh tích sản bền vững và ít rủi ro nếu nhà đầu tư có chiến lược hợp lý và kiến thức nền tảng vững chắc.

Trong hàng loạt phân khúc từ căn hộ, nhà phố, bất động sản nghỉ dưỡng đến đất nền, thì đất nền vẫn luôn chiếm ưu thế nhờ biên độ tăng giá mạnh, khả năng nắm giữ linh hoạt và phù hợp với mọi quy mô tài chính.

Tuy nhiên, để đạt được lợi nhuận kỳ vọng, nhà đầu tư cần trang bị kinh nghiệm mua đất để sinh lời một cách toàn diện từ phân tích thị trường vĩ mô, đánh giá vị trí chiến lược, thẩm định pháp lý, tới việc thiết kế danh mục đầu tư và lộ trình thoái vốn.

Dưới đây là một số kinh nghiệm mua đất để sinh lời:

(1) Phân tích thị trường và xác định vùng tăng trưởng

Trong bất kỳ giai đoạn nào của chu kỳ bất động sản, yếu tố vị trí và thời điểm đầu tư luôn giữ vai trò then chốt. Một trong những kinh nghiệm mua đất để sinh lời đầu tiên là nhà đầu tư phải biết đọc vị thị trường qua các chỉ báo kinh tế - xã hội và dữ liệu phát triển hạ tầng.

- Đọc chu kỳ bất động sản và xu hướng vĩ mô:

Thị trường bất động sản Việt Nam trải qua các chu kỳ tăng trưởng điều chỉnh kéo dài trung bình từ 7 - 10 năm. Khi lãi suất thấp, dòng tiền có xu hướng chảy mạnh vào đất nền, khiến giá đất tăng nhanh. Tuy nhiên, giai đoạn siết tín dụng, kiểm soát lạm phát thường kéo theo thanh khoản giảm mạnh.

Kinh nghiệm mua đất để sinh lời trong giai đoạn nhạy cảm là “đi trước thị trường” nghĩa là xuống tiền khi giá còn thấp, hạ tầng chuẩn bị triển khai và pháp lý minh bạch. Tránh mua vào thời điểm thị trường tăng nóng, truyền thông rầm rộ, giá đã phản ánh hết kỳ vọng.

- Xác định khu vực có động lực tăng trưởng mạnh:

Các nhà đầu tư chuyên nghiệp thường tìm đến những “vùng trũng” - nơi có giá đất còn thấp so với tiềm năng và được hưởng lợi từ các cú hích hạ tầng như:

+ Cao tốc, sân bay, tuyến vành đai, cầu vượt, cảng logistics.

+ Chính sách giãn dân đô thị, phát triển đô thị vệ tinh.

+ Cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.

Những khu vực như Long An, Đồng Nai, Bình Phước, Bắc Giang, Quảng Ngãi, Bình Định… trong 5 năm gần đây đã tăng giá mạnh nhờ cú hích từ chính sách quy hoạch vùng và hạ tầng giao thông trọng điểm.

(2) Các tiêu chí chuyên môn

Không đơn thuần là chọn lô đất “gần trung tâm” hay “giá rẻ”, nhà đầu tư cần biết áp dụng các tiêu chí định lượng và định tính trong đánh giá tài sản đất nền:

- Phân tích vị trí theo nguyên tắc tam cận:

+ Cận thị: Gần khu dân cư hiện hữu hoặc đang hình thành, đảm bảo khả năng khai thác và chuyển nhượng.

+ Cận giang/lộ: Gần trục đường chính (huyện, tỉnh lộ, quốc lộ), giao thông thuận tiện. Nếu gần sông hoặc hồ càng có giá trị phong thủy và cảnh quan.

+ Cận tiện ích: Gần chợ, trường học, bệnh viện, UBND, khu công nghiệp - yếu tố kéo dân cư về ở và làm việc.

Một kinh nghiệm mua đất để sinh lời quan trọng là chọn đất có mặt tiền tối thiểu 4m, diện tích vuông vức, không bị lỗi phong thủy (như nở hậu quá mức, thóp hậu, kẹt hẻm cụt, gần nghĩa trang, đình chùa...).

- Kiểm tra pháp lý:

Pháp lý rõ ràng không chỉ giúp tránh rủi ro kiện tụng mà còn quyết định tính thanh khoản và khả năng thế chấp của bất động sản. Những hồ sơ cần xác minh bao gồm:

+ Sổ đỏ riêng (GCNQSDĐ): Chỉ đầu tư nếu đất đã tách sổ, có quyền sử dụng riêng biệt.

+ Quy hoạch sử dụng đất: Kiểm tra trên cổng thông tin quy hoạch địa phương. Tránh mua đất quy hoạch làm cây xanh, công trình công cộng, hạ tầng kỹ thuật.

+ Giấy phép xây dựng (nếu có): Đảm bảo đất thuộc loại đất ở (ODT, ONT), không mua đất trồng cây lâu năm nếu chưa có phương án chuyển đổi.

(3) Chiến lược đầu tư dài hạn là phần cốt lõi trong kinh nghiệm mua đất để sinh lời

Một nhà đầu tư thành công không chỉ dựa vào vận may, mà cần có chiến lược cụ thể cho từng giai đoạn: mua, nắm giữ, gia tăng giá trị, thoái vốn.

- Phân bổ vốn hợp lý, không dồn hết tài chính vào 1 sản phẩm:

+ Đa dạng hóa rủi ro: Thay vì mua 1 lô đất 5 tỷ, bạn nên mua 2 - 3 lô ở những khu vực có tiềm năng tương đương, giảm thiểu rủi ro thị trường cục bộ.

+ Sử dụng đòn bẩy thông minh: Chỉ nên vay tối đa 40 - 50% và có phương án trả lãi trong 12 tháng đầu bằng dòng tiền từ công việc kinh doanh hoặc cho thuê.

- Gia tăng giá trị tài sản:

Một trong những kinh nghiệm mua đất để sinh lời đáng giá nhất là không chỉ “mua và để đó”, mà chủ động gia tăng giá trị bằng cách:

+ Góp vốn đầu tư cùng nhóm để san lấp, xây dựng hạ tầng nội khu.

+ Tự làm hàng rào, cắm mốc phân lô, xin giấy phép xây dựng nhà tạm.

+ Cho thuê tạm thời (trồng rau sạch, nhà kho...) trong thời gian chờ tăng giá.

- Kế hoạch thoái vốn thông minh:

Nhà đầu tư cần xác định rõ mục tiêu: lướt sóng ngắn hạn (3 - 6 tháng), trung hạn (1 - 2 năm) hay tích sản dài hạn (>5 năm). Dù theo chiến lược nào, cũng cần:

+ Xác định biên lợi nhuận kỳ vọng (thường là >30% mới nên bán).

+ Cập nhật thông tin thị trường để định giá đúng thời điểm bán.

+ Hạn chế bán ồ ạt, tránh gây áp lực giảm giá cho chính mình và nhóm nhà đầu tư cùng khu.

Đây là sự tổng hòa của kiến thức, chiến lược và kỹ năng.

Thị trường bất động sản Việt Nam tuy giàu tiềm năng nhưng cũng đầy biến động. Việc mua đất để sinh lời không còn đơn giản là “nghe đâu sốt thì mua”, mà đòi hỏi nhà đầu tư phải nâng cấp tư duy và phương pháp tiếp cận chuyên nghiệp hơn.

Kinh nghiệm mua đất để sinh lời không chỉ nằm ở khả năng chọn đúng lô đất, mà còn ở kỹ năng đọc thị trường, phân tích quy hoạch, kiểm soát rủi ro và biết “thoát hàng” đúng thời điểm.

Nếu bạn là người mới, hãy bắt đầu bằng việc học hỏi, quan sát kỹ lưỡng và đi theo các nhà đầu tư giàu kinh nghiệm. Còn nếu bạn đã có kinh nghiệm, đừng ngần ngại áp dụng các mô hình phân tích tài chính (IRR, NPV) để đánh giá hiệu suất đầu tư đất nền một cách định lượng.

Kinh nghiệm mua đất để sinh lời (Hình từ Internet)

Nguyên tắc kinh doanh bất động sản

Theo Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nguyên tắc kinh doanh bất động sản như sau:

- Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi phạm điều cấm của luật.

- Bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

- Tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản ngoài phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.

Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là khi nào?

Căn cứ Điều 12 Luật Nhà ở 2023 quy định thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở như sau:

- Trường hợp trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm đã hoàn thành việc xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

- Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 12 Luật Nhà ở 2023 thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

- Trường hợp góp vốn, tặng cho, đổi nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên nhận góp vốn, bên nhận tặng cho, bên nhận đổi đã nhận bàn giao nhà ở từ bên góp vốn, bên tặng cho, bên đổi nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

- Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Trường hợp thừa kế nhà ở thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

- Trường hợp khác thực hiện theo quy định của pháp luật có liên quan.

- Giao dịch về nhà ở quy định tại các khoản 2, 3 và 4 Điều 12 Luật Nhà ở 2023 phải tuân thủ điều kiện về giao dịch nhà ở và hợp đồng phải có hiệu lực theo quy định của Luật Nhà ở 2023.