Sáp nhập tỉnh có ảnh hưởng mạnh đến thị trường bất động sản không?
Nội dung chính
Sáp nhập tỉnh có ảnh hưởng mạnh đến thị trường bất động sản không?
Theo khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định: Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.
Quy định này cho thấy, giá đất không phải là một con số cố định mà được xác định dựa trên khu vực, vị trí cũng như các yếu tố quy hoạch, hạ tầng.
Do đó, khi có sự thay đổi lớn về mặt hành chính như sáp nhập tỉnh hoặc nâng cấp huyện lên thành phố, thị trường bất động sản cụ thể hơn là bảng giá đất tại khu vực bị tác động cũng sẽ có sự điều chỉnh.
Trong nhiều trường hợp, giá trị bất động sản thường có xu hướng tăng theo nhờ kỳ vọng về hạ tầng và sự phát triển đô thị. Chính điều này đã thu hút sự quan tâm của giới đầu tư, tạo ra làn sóng đón đầu xu hướng ngay từ khi thông tin sáp nhập mới chỉ là định hướng.
Việc sáp nhập các tỉnh, thành sẽ có tác động tích cực tới thị trường bất động sản, có thể hỗ trợ giảm bớt một số thủ tục pháp lý thực hiện dự án, giúp thị trường bất động sản có thêm nguồn cung, nhất là ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Người dân sẽ có thêm nhiều lựa chọn mua nhà với mức giá hợp lý hơn.
Tuy nhiên, giá trị thị trường bất động sản muốn tăng lên một cách bền vững cần có nền tảng, nghĩa là phải có sự phát triển đồng bộ về hạ tầng giao thông, kinh tế xã hội. Nếu chỉ tăng theo thông tin đồn đoán về hạ tầng, quy hoạch rất dễ rủi ro chôn vốn và thua lỗ.
Sáp nhập tỉnh có ảnh hưởng mạnh đến thị trường bất động sản không? (Hình từ Internet)
Nguyên tắc và căn cứ định giá đất năm 2025 tác động thế nào tới thị trường bất động sản?
Căn cứ Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể như sau:
(1) Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
- Phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất;
- Bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch;
- Bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất;
- Bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
(2) Căn cứ định giá đất bao gồm:
- Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá;
- Thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất;
- Thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất;
- Yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất;
- Quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.
Như vậy, có thể thấy Điều 158 Luật Đất đai 2024 đặt ra những nguyên tắc chặt chẽ về việc định giá đất, trong đó nhấn mạnh tính minh bạch, khách quan và phù hợp với nguyên tắc thị trường bất động sản.
Dưới tác động của Luật Đất đai 2024, giá đất tại các khu vực có sự thay đổi về hành chính do sáp nhập tỉnh chắc chắn sẽ có sự biến động. Tuy nhiên, mức tăng chắc chắn sẽ không đồng đều và sẽ phụ thuộc vào chính sách phát triển hạ tầng cũng như sự minh bạch trong định giá đất.
Có những phương pháp nào để hội đồng thẩm định giá đất cụ thể?
Căn cứ tại khoản 2 Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định các phương pháp định giá đất bao gồm:
(1) Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá;
(2) Phương pháp thu nhập được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất;
(3) Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
(4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường;
Ngoài ra, Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác chưa được quy định tại các điểm nêu trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.