Đất vùng ven có tăng giá sau khi sáp nhập tỉnh thành?
Nội dung chính
Đất vùng ven có tăng giá sau khi sáp nhập tỉnh thành?
Thông tin về việc sắp xếp, sáp nhập các đơn vị hành chính cấp tỉnh theo Nghị quyết 202/2025/QH15 đang khiến thị trường bất động sản nóng lên từng ngày.
Trong đó, đất vùng ven – vốn là loại hình có giá “mềm”, đang được kỳ vọng sẽ chuyển mình sau khi từ vùng nông thôn trở thành đô thị. Tuy nhiên, không phải cứ sáp nhập tỉnh là đất vùng ven ở mọi khu vực đều sẽ tăng giá.
Đất vùng ven hay đất đô thị chỉ tăng giá khi có thị trường thật, có hạ tầng thật và có dòng người thực sự chuyển dịch.
Chính sách sáp nhập tỉnh thành chỉ làm thay đổi ranh giới hành chính chứ không tạo ra dòng tiền và chưa đủ sức kích cầu để biến một mảnh đất nông nghiệp thành khu phố sầm uất hoặc đưa một khu vực chậm phát triển trởn thành nơi phát triển đô thị trong tương lai gần.
Thực tế thì việc sáp nhập tỉnh thành có khả năng sẽ kích cầu kinh tế khu vực, khiến cho bất động sản tăng giá nhưng điều đó chỉ có thể xảy ra khi khu vực, vùng đất đó có định hướng phát triển rõ ràng về cơ sở hạ tầng, sắp và đang triển khai xây dựng.
Các cơ sở hạ tầng đó phải có quy hoạch và tiến độ rõ ràng để tạo sức thu hút người dân phải về sinh sống, thuê trọ, kinh doanh, buôn bán, tạo nên một hệ sinh thái sống động.
Ví dụ: Đối với dự án cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu thì các nhà đầu tư có thể dựa vào các yếu tố sau để nhận định các khu vực dọc tuyến đường cao tốc đi qua có thể tăng giá: - Cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu thực tế đã khởi công xây dựng. - Dự án có mục tiêu hoàn thành rõ ràng. - Dọc tuyến đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đi qua có các khu công nghiệp đang vận hành, cho thấy rõ tiềm năng về tiềm năng thu hút người lao động. - Có tiềm năng thu hút về lao động thì sẽ có cơ sở để để phát triển về bất động sản nhà ở để đáp ứng nhu cầu ở thực. Tuy nhiên đối với các khu vực nằm trong diện sáp nhập nhưng chưa có các kế hoạch phát triển nào thì khó có thể kỳ vọng đất vùng ven tại khu vực đó sẽ tăng giá. |
Bên cạnh đó, thì đất vùng ven tại các khu vực phần lớn sẽ là đất nông nghiệp, việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp cần phải đáp ứng được các điều kiện theo quy định pháp luật.
Ví dụ đối với cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì cần đáp ứng các điều kiện tại Điều 122 Luật Đất đai 2024, tùy từng trường hợp cụ thể mà có thể cần đáp ứng thêm các điều kiện khác theo quy định tại các văn bản khác có liên quan.
Thực tế, đối với những mảnh đất vùng ven mà không phải là đất thổ cư, muốn chuyển đổi sang đất thổ cư thì đòi hỏi rất nhiều thủ tục pháp lý, thời gian và chi phí như chi phí lên thổ cư, xây dựng hạ tầng, làm đường, kéo điện, cấp thoát nước,...và một số chi phí khác. Các chi phí này có thể lên tới hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng cho mỗi hecta đất.
Với khoảng chi phí đầu tư đó thì chỉ có các nhà đầu tư lớn có đủ sức thực hiện chuyển đổi và thực hiện kế hoạch phát triển khu vực.
Đối với những nhà đầu tư nhỏ lẻ mua đất ruộng với kỳ vọng “sáp nhập rồi đất tăng” thường rơi vào tình trạng chôn vốn hàng năm trời, hoặc phải bán cắt lỗ khi thị trường quay đầu.
Tóm lại, yếu tố quan trọng nhất khiến đất vùng ven tăng giá là khả năng kết nối với “mạch sống kinh tế". Không phải bất kỳ mảnh đất nào ở vùng ven cũng đều có tiềm năng.
Chỉ những vị trí có liên kết chặt với các hạ tầng trọng điểm như cao tốc, vành đai, sân bay, cảng biển,….mới thực sự có cơ hội tăng trưởng giá trị.
Tương tự, đất gần các khu công nghiệp đang hoạt động, nơi có dân cư ổn định, dịch vụ đi kèm hoặc nằm trong các đô thị vệ tinh đang hình thành với đầy đủ mô hình sống – làm việc – học hành mới có thể khiến cho việc sáp nhập tỉnh thành trở thành đòn bẩy khiến cho đất vùng ven tăng giá.
Đất vùng ven có tăng giá sau khi sáp nhập tỉnh thành? (Hình từ Internet)
Những nơi nào sẽ trở thành trung tâm hành chính chính trị sau sáp nhập tỉnh?
Căn cứ Nghị quyết 202/2025/QH15 và Nghị quyết 60-NQ/TW năm 2025, các trung tâm hành chính chính trị mới sau sáp nhập tỉnh gồm:
STT | Tên tỉnh mới sau sáp nhập | Trung tâm hành chính – chính trị (thành phố/thị xã trực thuộc) |
1 | Tuyên Quang (Hà Giang + Tuyên Quang) | TP Tuyên Quang |
2 | Lào Cai (Yên Bái + Lào Cai) | TP Lào Cai |
3 | Thái Nguyên (Thái Nguyên + Bắc Kạn) | TP Thái Nguyên |
4 | Phú Thọ (Phú Thọ + Hòa Bình + Vĩnh Phúc) | TP Việt Trì |
5 | Bắc Ninh (Bắc Ninh + Bắc Giang) | TP Bắc Ninh |
6 | Hưng Yên (Thái Bình + Hưng Yên) | TP Hưng Yên |
7 | Hải Phòng (Hải Dương + Hải Phòng) | TP Hải Phòng |
8 | Ninh Bình (Nam Định + Hà Nam + Ninh Bình) | TP Ninh Bình |
9 | Quảng Trị (Quảng Bình + Quảng Trị) | TP Đông Hà |
10 | Đà Nẵng (Đà Nẵng + Quảng Nam) | TP Đà Nẵng |
11 | Quảng Ngãi (Kon Tum + Quảng Ngãi) | TP Quảng Ngãi |
12 | Gia Lai (Gia Lai + Bình Định) | TP Pleiku |
13 | Khánh Hòa (Khánh Hòa + Ninh Thuận) | TP Nha Trang |
14 | Lâm Đồng (Lâm Đồng + Đắk Nông + Bình Thuận) | TP Đà Lạt |
15 | Đắk Lắk (Đắk Lắk + Phú Yên) | TP Buôn Ma Thuột |
16 | TP Hồ Chí Minh (TP.HCM + Bình Dương + BR-Vũng Tàu) | TP Hồ Chí Minh |
17 | Đồng Nai (Đồng Nai + Bình Phước) | TP Biên Hòa |
18 | Tây Ninh (Tây Ninh + Long An) | TP Tây Ninh |
19 | Cần Thơ (Cần Thơ + Hậu Giang + Sóc Trăng) | TP Cần Thơ |
20 | Vĩnh Long (Trà Vinh + Vĩnh Long + Bến Tre) | TP Vĩnh Long |
21 | Đồng Tháp (Đồng Tháp + Tiền Giang) | TP Cao Lãnh |
22 | Cà Mau (Cà Mau + Bạc Liêu) | TP Cà Mau |
23 | An Giang (An Giang + Kiên Giang) | TP Long Xuyên |
24 | Cao Bằng | TP Cao Bằng |
25 | Điện Biên | TP Điện Biên Phú |
26 | Hà Tĩnh | TP Hà Tĩnh |
27 | Lai Châu | TP Lai Châu |
28 | Lạng Sơn | TP Lạng Sơn |
29 | Nghệ An | TP Vinh |
30 | Quảng Ninh | TP Hạ Long |
31 | Thanh Hóa | TP Thanh Hóa |
32 | Sơn La | TP Sơn La |
33 | Hà Nội | TP Hà Nội |
34 | Thừa Thiên Huế | TP Huế |
Các hành vi nào bị nghiêm cấm trong kinh doanh đất vùng ven
Theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh đất vùng ven gồm:
- Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
- Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
- Không công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất động sản.
- Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.
- Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
- Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
- Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.