Rủi ro khi đầu tư lướt sóng bất động sản vùng ven theo hình thức đấu giá đất

Nội dung chính

Rủi ro khi đầu tư lướt sóng bất động sản vùng ven theo hình thức đấu giá đất

Một trong các hình thức đầu tư lướt sóng bất động sản được nhiều nhà đầu tư lựa chọn chính là đấu giá đất vùng ven.

Nhiều nhà đầu tư chọn hình thức đầu tư này với hy vọng sẽ có thể cắt lỗ và nhận được khoảng tiền lời sau khi "bán chênh".

Hình thức đầu tư lướt sóng bất động sản này có một vài ưu điểm như sau:

* Giá khởi điểm thường thấp hơn giá thị trường

Căn cứ theo điểm b khoản 2 Điều 14 và điểm d khoản 3 Điều 100 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì việc đấy giá đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện.

Điều này giúp nhà đầu tư có cơ hội "mua được giá tốt", tạo biên độ lợi nhuận nếu bán lại nhanh.

* Pháp lý rõ ràng, minh bạch

Việc đấu giá do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền và Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện thực hiện nên đa số các lô đất đấu giá có quy hoạch rõ ràng, sổ đỏ riêng, được cấp bởi nhà nước, giúp giảm rủi ro pháp lý, đặc biệt so với đất phân lô trái phép hoặc đất nền dự án chưa đủ điều kiện.

* Tiềm năng tăng giá dài hạn nếu giữ được đất

Vùng ven là nơi có dư địa phát triển hạ tầng, đô thị hóa, công nghiệp hóa, nếu nhà đầu tư không bán chênh sớm mà giữ lâu dài thì có thể hưởng lợi từ tăng giá thật do phát triển quy hoạch.

Tuy nhiên bên cạnh những ưu điểm thì hình thức đầu tư lướt sóng này cũng tồn tại những rủi ro mà nhà đầu tư cần lưu ý:

* Rủi ro về tài chính

Một số nhà đầu tư thường sẽ vay lã ngân hàng để đi đấu giá quyền sử dụng đất, Nếu nhà đầu tư không bán được sớm, phải trả lãi định kỳ, khiến áp lực tài chính gia tăng, dễ bị "vỡ kế hoạch" hoặc bán lỗ.

Theo Khoản 4 Điều 18 Nghị định 126/2020/NĐ-CP thì kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất của cơ quan thuế, người trúng đấu giá phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo trong thời hạn 30 ngày, nếu đã nộp đúng quy định thì không bị hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

* Giá đấu cao vượt giá trị thực

Nhiều người tham gia đấu giá theo tâm lý đám đông, đẩy giá lên quá cao so với mặt bằng chung. Điều này khiến nhà đầu tư mua phải giá đỉnh, khó bán ra nếu thị trường hạ nhiệt, dẫn đến cắt lỗ.

* Hạ tầng và quy hoạch không như kỳ vọng

Một số khu đấu giá quảng bá theo quy hoạch tương lai, nhưng tiến độ triển khai hạ tầng chậm, hoặc quy hoạch điều chỉnh, khiến giá đất không tăng như kỳ vọng, thậm chí bị "kẹt hàng".

Rủi ro khi đầu tư lướt sóng bất động sản vùng ven theo hình thức đấu giá đất (Hình từ Internet)

Điều kiện đấu giá QSDĐ để đầu tư lướt sóng bất động sản?

Căn cứ khoản 1 và khoản 2 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, tổ chức cá nhân muốn tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cần đáp ứng các điều kiện sau:

(1) Tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 125 Luật Đất đai 2024;

- Nhóm công ty là tập đoàn kinh tế hoặc công ty mẹ, công ty con theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp khi tham gia đấu giá một thửa đất, khu đất hoặc một dự án gồm một hoặc nhiều thửa đất thì phải thỏa thuận để cử một công ty thuộc nhóm công ty tham gia đấu giá quyền sử dụng đất;

- Phải nộp tiền đặt trước bằng 20% tổng giá trị thửa đất, khu đất tính theo giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất;

- Không thuộc đối tượng bị cấm tham gia đấu giá theo quy định của pháp luật;

- Đáp ứng điều kiện quy định của pháp luật về nhà ở và pháp luật về kinh doanh bất động sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở, dự án kinh doanh bất động sản khác.

(2) Điều kiện cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

- Bảo đảm các quy định tại khoản 4 Điều Luật Đất đai 2024;

- Trường hợp cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì phải cam kết thành lập tổ chức kinh tế bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Việc thành lập tổ chức kinh tế thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đấu thầu và pháp luật khác có liên quan.

Phương án đấu giá quyền sử dụng đất phải bao gồm những nội dung chính nào?

Theo khoản 3 Điều 55 Nghị định 102/2024/NĐ-CP thì phương án đấu giá quyền sử dụng đất bao gồm những nội dung chính sau đây:

- Vị trí, diện tích, loại đất, tài sản gắn liền với các thửa đất, khu đất đấu giá (nếu có);

- Hình thức giao đất, cho thuê đất, thời hạn sử dụng của các thửa đất, khu đất khi đấu giá quyền sử dụng đất;

- Dự kiến thời gian tổ chức thực hiện đấu giá;

- Đối tượng và điều kiện được tham gia đấu giá;

- Chi phí tổ chức thực hiện việc đấu giá;

- Dự kiến giá khởi điểm, khoản tiền đặt trước phải nộp khi tham gia đấu giá và các khoản thu khác theo quy định của pháp luật;

- Các nội dung khác do cơ quan có thẩm quyền quyết định phù hợp với quy định của pháp luật và tình hình thực tế của địa phương.