Ý kiến của Cục Bổ trợ tư pháp về hợp đồng đặt cọc nhà đất đang được thế chấp tại Công văn 60/BTTP-CC,TPL

Nội dung chính

Ý kiến của Cục Bổ trợ tư pháp về hợp đồng đặt cọc nhà đất đang được thế chấp tại Công văn 60/BTTP-CC,TPL

Ngày 11/01/2024, Cụ Bổ trợ tư pháp có Công văn Công văn 60/BTTP-CC,TPL năm 2024, về việc công chứng hợp đồng đặt cọc, ủy quyền đối với tài sản là đất, nhà ở đang được thế chấp

Theo nội dung tại Công văn 60 BTTP CC TPL năm 2024 Cục Bổ trợ tư pháp cho ý kiến về hợp đồng đặt cọc nhà đất đang được thế chấp như sau:

Về nguyên tắc, công chứng viên thực hiện công chứng việc đặt cọc, uỷ quyền liên quan đến tài sản đang thế chấp tại tổ chức tín dụng khi các giao dịch này hợp pháp, xác thực. Việc xác định giao dịch này có hợp pháp hay không phải căn cứ vào pháp luật nội dung (pháp luật dân sự, đất đai, nhà ở, giao dịch bảo đảm...).

Bộ luật Dân sự 2015 đã có quy định về thế chấp (Điều 317, Điều 320, Điếu 321, Điều 322, Điều 323), đặt cọc (Điều 328), uỷ quyền (từ Điều 562 đến Điều 569). Bên cạnh đó, Luật Đất đai, Luật Nhà ở cũng đã có các quy định liên quan đến vấn đề trên (khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, điểm d khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2014). Trong đó, khi công chứng cần lưu ý, một số trường hợp việc thực hiện các giao dịch trên cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (tổ chức tín dụng).

Đồng thời, để tránh lợi dụng hành vi thực hiện giao dịch nhằm che dấu giao dịch khác, Cục Bổ trợ tư pháp đề nghị lưu ý quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 (về giao dịch dân sự vô hiệu do giá tạo), trong trường hợp này thẩm quyền tuyên bố giao dịch vô hiệu thuộc thẩm quyền của Toà án nhân dân.

Về thủ tục công chứng, thực hiện theo quy định tại Điều 40, 41 và các điều luật có liên quan của Luật Công chứng 2014.

Nói tóm lại, theo ý kiến của Cục Bổ trợ tư pháp tại Công văn 60 BTTP CC TPL năm 2024, hợp đồng đặt cọc nhà đất đang thế chấp phải tuân theo quy định về thế chấp, đặt cọc. Mục đích của đặt cọc là để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán. Theo Bộ luật dân sự thì chủ nhà đất chỉ được bán nhà đất nếu được Ngân hàng đồng ý bằng văn bản. Do đó, nếu không được Ngân hàng đồng ý thì hợp đồng đặt cọc cho dù có được công chứng thì vẫn có thể bị tuyên vô hiệu.

Lưu ý:

- Luật Đất đai 2013 hết hiệu lực từ 01/8/2024, thay thế bằng Luật Đất đai 2024

- Luật Nhà ở 2014 hết hiệu lực từ 01/8/2024, thay thế bằng Luật Nhà ở 2023

- Luật Công chứng 2014 hết hiệu lực từ 01/7/2025, thay thế bằng Luật Công chứng 2024

Ý kiến của Cục Bổ trợ tư pháp về hợp đồng đặt cọc nhà đất đang được thế chấp tại Công văn 60/BTTP-CC,TPL (Hình từ Internet)

Hợp đồng đặt cọc mua đất vô hiệu thì có được đòi lại tiền cọc không?

Hiện nay, không có quy định pháp luật về khái niệm "mua đất". Tuy nhiên, có thể hiểu mua đất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Luật Đất đai 2024.

Vậy hợp đồng đặt cọc mua đất vô hiệu khi thuộc những trường hợp nào? Sau đây là giải đáp về vấn đề "Hợp đồng đặt cọc mua đất vô hiệu khi nào?"

Căn cứ theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Theo đó, có thể hiểu hợp đồng đặt cọc mua đất là một hợp đồng thể hiện việc bên nhận chuyển nhượng (bên mua) giao một khoản tiền hoặc tài sản khác theo quy định cho bên chuyển nhượng (bên bán) trong một thời hạn để đảm bảo việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bên cạnh đó, căn cứ theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

...

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

Như vậy, khi hợp đồng đặt cọc mua đất vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tức là phải hoàn trả tiền cọc lại theo quy định.

Khi đặt cọc mua bán đất thì các bên có các quyền và nghĩa vụ gì?

Khi đặt cọc mua bán nhà đất thì các bên có các quyền và nghĩa vụ được quy định tại Điều 38 Nghị định 21/2021/NĐ-CP như sau:

(1) Bên đặt cọc có quyền và nghĩa vụ như sau:

- Yêu cầu bên nhận đặt cọc ngừng khai thác, sử dụng hoặc thực hiện giao dịch dân sự với tài sản đặt cọc; đảm bảo tài sản này không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;

- Được phép trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, hoặc đưa tài sản đó vào giao dịch dân sự khác nếu có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc;

- Thanh toán cho bên nhận đặt cọc chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc. Chi phí hợp lý này là khoản chi thực tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi, nhằm đảm bảo tài sản không bị mất, hư hỏng hoặc hủy hoại;

- Đảm bảo việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc có quyền sở hữu tài sản đã đặt cọc theo các quy định trong hợp đồng;

- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của Bộ luật Dân sự và các luật liên quan.

(2) Bên nhận đặt cọc có quyền và nghĩa vụ như sau:

- Yêu cầu bên đặt cọc chấm dứt việc trao đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc nếu chưa có sự đồng ý của mình;

- Sở hữu tài sản đặt cọc nếu bên đặt cọc vi phạm cam kết về giao kết hoặc thực hiện hợp đồng;

- Có nghĩa vụ bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc;

- Không được khai thác, sử dụng tài sản đặt cọc khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc;

- Thực hiện quyền và nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và các luật liên quan.

Trên đây là nội dung cho "Ý kiến của Cục Bổ trợ tư pháp về hợp đồng đặt cọc mua đất đang thế chấp tại Công văn 60/BTTP-CC,TPL"