Đặt cọc nhưng không mua đất thì xử lý thế nào?

Nội dung chính

Đặt cọc nhưng không mua đất thì xử lý thế nào?

Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 thì đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Đồng thời, khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định:

Đặt cọc

...

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Căn cứ quy định trên, nếu bên nhận chuyển nhượng (bên mua đất) trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã đặt cọc mà không giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì sẽ bị mất cọc.

Đặt cọc nhưng không mua đất thì xử lý thế nào? (Hình từ Internet)

Hợp đồng đặt cọc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có cần phải công chứng, chứng thực không?

Theo quy định tại Điều 116 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự.

Trong khi đó, Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Đồng thời, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

...

Về vấn đề này, khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định:

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

...

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 không có quy định về việc hợp đồng đặt cọc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng, chứng thực. Vì vậy, căn cứ các quy định trên, hợp đồng đặt cọc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phải công chứng, chứng thực.

Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu trong những trường hợp nào?

Khoản 1 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

...

Căn cứ quy định trên, hợp đồng đặt cọc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể bị vô hiệu trong các trường hợp như:

- Vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;

- Vô hiệu do giả tạo;

- Vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

- Vô hiệu do bị nhầm lẫn;

- Vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

- Vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;

- Vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức;

- Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được.

Thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là bao lâu?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng đặt cọc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 02 năm kể từ ngày:

- Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện hợp đồng;

- Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết hợp đồng được xác lập do bị nhầm lẫn, do bị lừa dối;

- Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập hợp đồng.

Lưu ý:

Trường hợp vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội và vô hiệu do giả tạo thì thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu không bị hạn chế.