Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư khi nào thì có hiệu lực?

Nội dung chính

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư mới nhất hiện nay.

Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Luật Nhà ở 2023 về khái niệm nhà chung cư như sau:

Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

...

3. Nhà chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp.

Đồng thời, căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về khái niệm đặt cọc như sau

Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Theo đó, hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư là một thỏa thuận giữa bên mua và bên bán, trong đó bên mua trả một khoản tiền cọc cho bên bán để bảo đảm việc mua bán nhà chung cư sau này. Khoản tiền đặt cọc này có thể được sử dụng để đảm bảo quyền lợi của bên bán và là điều kiện cần thiết để tiếp tục thủ tục ký hợp đồng mua bán chính thức.

Tải về mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư mới nhất tại đây:

Mẫu hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư mới nhất hiện nay.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư khi nào thì có hiệu lực?

Căn cứ theo quy định tại khoản 5 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về hợp đồng bảo đảm tài sản như sau:

Giải thích từ ngữ

…

5. Hợp đồng bảo đảm bao gồm hợp đồng cầm cố tài sản, hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng ký cược, hợp đồng ký quỹ, hợp đồng mua bán tài sản có bảo lưu quyền sở hữu, hợp đồng bảo lãnh hoặc hợp đồng tín chấp.

Hợp đồng bảo đảm có thể là sự thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận bảo đảm hoặc thỏa thuận giữa bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm và người có nghĩa vụ được bảo đảm.

Hợp đồng bảo đảm có thể được thể hiện bằng hợp đồng riêng hoặc là điều khoản về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hình thức giao dịch dân sự khác phù hợp với quy định của pháp luật.

...

Theo đó, hợp đồng bảo đảm là một loại hợp đồng trong đó một bên (gọi là bên bảo đảm) cam kết bảo vệ quyền lợi cho bên kia (gọi là bên nhận bảo đảm) trong trường hợp bên nhận bảo đảm không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện nghĩa vụ không đúng như cam kết trong hợp đồng chính.

Và theo quy định đề cập, hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư là một loại hợp đồng bảo đảm.

Căn cứ theo quy định tại Điều 22 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng mua nhà chung cư như sau:

Hiệu lực của hợp đồng bảo đảm

1. Hợp đồng bảo đảm được công chứng, chứng thực theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan hoặc theo yêu cầu thì có hiệu lực từ thời điểm được công chứng, chứng thực.

2. Hợp đồng bảo đảm không thuộc khoản 1 Điều này có hiệu lực từ thời điểm do các bên thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì có hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được giao kết.

3. Trường hợp tài sản bảo đảm được rút bớt theo thỏa thuận thì phần nội dung hợp đồng bảo đảm liên quan đến tài sản được rút bớt không còn hiệu lực; tài sản bảo đảm được bổ sung hoặc thay thế thì việc sửa đổi, bổ sung hợp đồng bảo đảm liên quan đến tài sản này thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan.

4. Biện pháp bảo đảm chưa phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba không làm thay đổi hoặc không làm chấm dứt hiệu lực của hợp đồng bảo đảm.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư có hiệu lực từ thời điểm công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận của các bên. Nếu không có thỏa thuận, hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết.

Trường hợp tài sản bảo đảm bị rút bớt, phần liên quan đến tài sản này không còn hiệu lực, và nếu có bổ sung hoặc thay thế tài sản, hợp đồng bảo đảm phải được sửa đổi theo quy định pháp luật. 

Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư khi nào thì có hiệu lực? (Hình từ Internet)

Hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư bị vô hiệu trong trường hợp nào?

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 về các trường hợp vô hiệu trong hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư tương đương với các trường hợp vô hiệu giao dịch dân sự bao gồm:

- Hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội

- Hợp đồng vô hiệu do giả tạo

- Hợp đồng vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện

- Hợp đồng vô hiệu do bị nhầm lẫn

- Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép

- Hợp đồng vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình

- Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

- Hợp đồng vô hiệu từng phần

Ngoài ra, hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư bị vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được

1. Trường hợp ngay từ khi giao kết, hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được thì hợp đồng này bị vô hiệu.

2. Trường hợp khi giao kết hợp đồng mà một bên biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được nhưng không thông báo cho bên kia biết nên bên kia đã giao kết hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia, trừ trường hợp bên kia biết hoặc phải biết về việc hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được.

3. Quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này cũng được áp dụng đối với trường hợp hợp đồng có một hoặc nhiều phần đối tượng không thể thực hiện được nhưng phần còn lại của hợp đồng vẫn có hiệu lực.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà chung cư có rơi vào các trường hợp trên sẽ bị tuyên là vô hiệu.