Đặt cọc mua nhà ở bằng kim khí quý là bạc được không?

Nội dung chính

Đặt cọc mua nhà ở bằng kim khí quý là bạc được không?

Căn cứ khoản 1 Điều 3 Thông tư 17/2014/TT-NHNN quy định như sau:

Điều 3. Giải thích từ ngữ

Trong Thông tư này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

1. Kim khí quý bao gồm vàng, bạc, bạch kim và các loại kim loại quý khác.

2. Đá quý bao gồm kim cương (hạt xoàn), ruby (hồng ngọc), emorot (lục bảo ngọc), saphia (bích ngọc), ngọc trai (trân châu) và các loại đá quý khác.

3. Bao bì là bao được sử dụng để ép mỗi sản phẩm vàng miếng; bao bì vàng miếng được chống giả theo quy chuẩn, tiêu chuẩn của tổ chức tín dụng, doanh nghiệp được Ngân hàng Nhà nước cho phép sản xuất vàng miếng hoặc của đơn vị gia công.

Theo đó, Ngân hàng Nhà nước đã định nghĩa kim khí quý bao gồm các loại như vàng, bạc, bạch kim và các loại kim loại quý khác.

Đồng thời, đá quý cũng được liệt kê gồm kim cương hay còn gọi là hạt xoàn, ruby hay còn gọi là hồng ngọc, emorot hay còn gọi là lục bảo ngọc, saphia hay còn gọi là bích ngọc, ngọc trai hay chính là trân châu và các loại đá quý khác.

Đồng thời, căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, bạc là một trong các loại kim khí quý nên vàng được coi là một trong các loại tài sản được sử dụng để đặt cọc, có thể dùng vàng làm tài sản để đặt cọc mua nhà ở nhằm bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua nhà ở.

Đặt cọc mua nhà ở bằng kim khí quý là bạc được không? (Hình từ Internet)

Mức tiền đặt cọc tối đa được thu từ bên đặt cọc mua nhà ở hình thành trong tương lai là bao nhiêu?

Căn cứ khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Điều 23. Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

[...]

5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Theo đó, chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc tối đa 5% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai từ bên đặt cọc để mua khi nhà ở đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Lưu ý: Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán nhà ở trong công trình xây dựng.

Thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện như thế nào?

Căn cứ Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định như sau:

Điều 25. Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

[...]

3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Như vậy, việc thanh toán trong mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với các nguyên tắc cụ thể như sau:

(1) Thanh toán nhiều lần: Việc thanh toán được chia thành nhiều đợt.

- Lần đầu không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả khoản tiền đặt cọc.

- Các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng, nhưng tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao nhà không vượt quá 70% giá trị hợp đồng.

- Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài, tổng số tiền thanh toán trước khi bàn giao không được quá 50% giá trị hợp đồng.

(2) Trước khi có Giấy chứng nhận quyền sở hữu:

- Nếu bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, thì bên bán chỉ được thu tối đa 95% giá trị hợp đồng.

- Phần còn lại 5% chỉ được thanh toán sau khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.