Sổ đỏ không ghi địa chỉ cụ thể của nhà đất thì làm thủ tục mua bán có được không?

Nội dung chính

Sổ đỏ không ghi địa chỉ cụ thể của nhà đất thì làm thủ tục mua bán có được không? (Hình từ Internet)

Sổ đỏ không ghi địa chỉ cụ thể nhà đất thì làm thủ tục mua bán có được không?

Căn cứ theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:

(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật Đất đai 2024;

(2) Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

(4) Trong thời hạn sử dụng đất;

(5) Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.

Trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản thì ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 còn phải đáp ứng điều kiện khác theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở

Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện bắt buộc để đưa nhà đất vào giao dịch. Tuy nhiên, pháp luật không quy định việc thiếu thông tin địa chỉ cụ thể trên sổ đỏ sẽ làm vô hiệu giao dịch.

Ngoài ra:

Trên sổ đỏ, ngoài thông tin về địa chỉ, số tờ bản đồ và số thửa đất là dữ liệu quan trọng, mang tính định danh để xác định thửa đất trong hồ sơ địa chính là căn cứ pháp lý chính để nhận diện một thửa đất cụ thể.

Bên cạnh đó, theo Điều 14 và khoản 7 Điều 33 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT, toàn bộ thông tin chi tiết về thửa đất cũng được tích hợp tại mã QR của sổ đỏ. Mã QR được in trên sổ đỏ dùng để lưu trữ, hiển thị các thông tin chi tiết của sổ đỏ và các thông tin để quản lý mã QR.

Người sử dụng đất có thể quét mã QR bằng điện thoại hoặc thiết bị chuyên dụng để tra cứu, hoặc truy cập Cổng dịch vụ công đất đai tại địa chỉ https://tracuuqr.vbdlis.vn/.

Trường hợp không tự quét được mã QR, người dân có thể đến tổ chức hành nghề công chứng tại nơi có đất để được hỗ trợ kiểm tra thông tin bằng các ứng dụng hoặc phần mềm chuyên dụng. Lưu ý, tùy từng địa phương mà công cụ quét mã QR có thể được sử dụng khác nhau.

Do đó, việc sổ đỏ không ghi địa chỉ cụ thể của nhà đất không làm ảnh hưởng đến tính hợp pháp của giao dịch mua bán, chuyển nhượng, khi thực giao dịch mua bán nhà đất, thửa đất được xác định thông qua số tờ bản đồ, số thửa đất và dữ liệu tích hợp trong mã QR.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?

Căn cứ tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 có quy định như sau:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[...]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Như vậy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp một trong các bên tham gia trong hợp đồng chuyển nhượng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì việc công chứng được thực hiện theo yêu cầu của các bên.