Quy định về mở cửa sổ ra lối đi chung theo Luật hiện hành ra sao?

Nội dung chính

Quy định về mở cửa sổ ra lối đi chung theo Luật hiện hành ra sao?

Căn cứ quy định tại Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 về mở cửa sổ nhìn sang nhà hàng xóm như sau:

Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Như vậy, chủ sở hữu nhà ở chỉ được mở cửa sổ quay sang nhà đối diện và đường đi chung khi đáp ứng các điều kiện nêu trong pháp luật xây dựng. Bên cạnh đó, mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách từ 2,5m trở lên.

Ngoài ra, tại Điều 211 Bộ luật Dân sự 2015 quy định sở hữu chung của cộng đồng có đề cập về mở cửa sổ ra lối đi chung như sau:

Điều 211. Sở hữu chung của cộng đồng

1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.

2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia.

Như vậy, nếu muốn trổ cửa chính ra, cửa sổ ra lối đi chung cần phải được sự đồng ý của các thành viên trong ngõ đi chung. Trường hợp không có sự đồng ý của các thành viên trong ngõ đi chung mà tự ý trổ cửa gây ảnh hưởng đến đi lại của người khác sẽ bị xử phạt hành chính.

Tóm lại, mở cửa sổ ra lối đi chung phải tuân thủ quy định theo pháp luật xây dựng và được các thành viên trong ngõ đi chung đồng ý.

Quy định về mở cửa sổ ra lối đi chung theo Luật hiện hành ra sao? (Hình từ Internet)

Xây cửa sổ như thế nào mới đúng luật năm 2025?

Căn cứ Tiêu chuẩn TCVN 9411:2012 về quy định xây cửa sổ ban công như sau:

(1) Yêu cầu về khoảng cách xây cửa sổ và quan hệ với công trình bên cạnh

- Khoảng cách giữa hai đầu hồi của hai dãy nhà liên kế không nhỏ hơn 4,0 m. Các cánh cửa ở độ cao từ mặt hè đến 2,5 m khi mở ra không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.

- Khoảng cách giữa hai mặt tiền của hai dãy nhà liên kế mặt phố từ 8,0 m đến 12,0 m. Phần đất trống giữa hai dãy nhà không được xây chen bất cứ công trình nào. Mặt bên của nhà liên kế mặt phố tiếp giáp với phần đất trống được mở cửa sổ và ban công.

- Trường hợp hai dãy nhà ở liên kế quay lưng vào nhau phải đảm bảo khoảng cách không nhỏ hơn 2,0 m (ngoài chỉ giới xây dựng) để bố trí đường ống kỹ thuật dọc theo nhà. Mặt sau của hai dãy nhà liên kế được phép mở cửa đi, cửa sổ và cửa thông gió ở độ cao trên 2,0 m so với sàn nhà. Ranh giới giữa hai dãy nhà nếu cần thiết có thể xây tường kín cao trên 2,0 m.

- Khoảng cách từ các bộ phận kiến trúc đến các đường dây điện gần nhất:

+ Theo mặt phẳng nằm ngang: Từ cửa sổ 0,75m.

+ Theo chiều đứng: Dưới cửa sổ 1,0 m.

(2) Quy định về xây cửa sổ, cửa đi mới nhất

- Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên.

- Trường hợp khu đất liền kề chưa có công trình được xây dựng hoặc là công trình thấp tầng thì được phép mở các loại cửa thông gió hoặc cửa kính cố định lấy ánh sáng. Cạnh dưới của các loại cửa này phải cách mặt sàn tối thiểu là 2,0 m. Tất cả các cửa này phải chấp nhận không được sử dụng khi công trình liền kề được xây dựng.

- Nếu dãy nhà ở liên kế tiếp giáp với khu đất công cộng như vườn hoa, công viên, bãi đỗ xe, bãi trống hoặc các không gian công cộng không ảnh hưởng đến dãy nhà liên kế nói trên, cho phép mở cửa sổ cố định hoặc các bộ phận trang trí nhưng phải được cơ quan chức năng xem xét quyết định trong từng trường hợp.

Có được xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm hay không?

(1) Căn cứ khoản 1,5 Điều 31 Luật Đất đai 2024 về quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất như sau:

Điều 31. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân thủ quy định khác của pháp luật có liên quan.

[...]

5. Tuân thủ quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến tài sản và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan.

[...]

Như vậy, việc xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm đang là hành vi xâm phạm nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.

(2) Và khoản 2 Điều 174 Bộ luật Dân sự 2025 quy định về nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng như sau:

Điều 174. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.

Việc xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm đang vi phạm nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng và xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của hàng xóm.

(3) Nếu nhà ở thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng thì việc thi công, xây dựng nhà ở phải theo đúng nội dung giấy phép xây dựng.

(4) Trường hợp hai bên có thỏa thuận về việc người xây dựng trước được mở cửa sổ và mua lại khoảng không của nhà bên cạnh thì phải tuân thủ theo thỏa thuận đó (tuy nhiên thỏa thuận này thường chỉ xảy ra đối với khách sạn cần view ngắm ra biển).

Tóm lại, theo quy định sẽ không được xây nhà bịt cửa sổ nhà hàng xóm trừ khi các bên đã có thỏa thuận chung và được đồng ý.