Có được mở cửa ra ngõ đi chung không? Ngõ đi chung được ghi trong Sổ đỏ như thế nào?

Nội dung chính

Có được mở cửa ra ngõ đi chung không?

Căn cứ Điều 175 Bộ luật dân sự 2015 quy định về ranh giới giữa các bất động sản như sau:

Điều 175. Ranh giới giữa các bất động sản

1. Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.

Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

2. Người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật và không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.

Người sử dụng đất chỉ được trồng cây và làm các việc khác trong khuôn viên đất thuộc quyền sử dụng của mình và theo ranh giới đã được xác định; nếu rễ cây, cành cây vượt quá ranh giới thì phải xén rễ, cắt, tỉa cành phần vượt quá, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, ngõ đi chung có thể được hình thành từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định hoặc hình thành do tập quán đều phải tuân thủ nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.

Quy định tại Điều 178 Bộ luật Dân sự 2015 về mở cửa ra ngõ đi chung như sau:

Điều 178. Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên.

Như vậy, chủ sở hữu nhà ở chỉ được mở cửa ra ngõ đi chung khi đáp ứng các điều kiện nêu trong pháp luật xây dựng. Bên cạnh đó, mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách từ 2,5m trở lên.

Ngoài ra, tại Điều 211 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Điều 211. Sở hữu chung của cộng đồng

1. Sở hữu chung của cộng đồng là sở hữu của dòng họ, thôn, ấp, bản, làng, buôn, phum, sóc, cộng đồng tôn giáo và cộng đồng dân cư khác đối với tài sản được hình thành theo tập quán, tài sản do các thành viên của cộng đồng cùng nhau đóng góp, quyên góp, được tặng cho chung hoặc từ các nguồn khác phù hợp với quy định của pháp luật nhằm mục đích thỏa mãn lợi ích chung hợp pháp của cộng đồng.

2. Các thành viên của cộng đồng cùng quản lý, sử dụng, định đoạt tài sản chung theo thỏa thuận hoặc theo tập quán vì lợi ích chung của cộng đồng nhưng không được vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

3. Tài sản chung của cộng đồng là tài sản chung hợp nhất không phân chia.

Như vậy, nếu muốn mở cửa ra ngõ đi chung cần phải được sự đồng ý của các thành viên trong ngõ đi chung. Trường hợp không có sự đồng ý của các thành viên trong ngõ đi chung mà tự ý trổ cửa gây ảnh hưởng đến đi lại của người khác sẽ bị xử phạt hành chính.

Có được mở cửa ra ngõ đi chung không? Như vậy, chủ sở hữu nhà ở chỉ có quyền mở cửa ra ngõ đi chung khi phần cửa đó nằm hoàn toàn trong phần đất hợp pháp của mình và cửa mở ra ngõ đi chung có mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách từ 2,5m trở lên và tuân thủ pháp luật xây dựng. Việc mở cửa ra ngõ đi chung phải được sự đồng ý của các thành viên trong ngõ đi chung.

(Trên đây là giải đáp cho Có được mở cửa ra ngõ đi chung không?)

Có được mở cửa ra ngõ đi chung không? Ngõ đi chung được ghi trong Sổ đỏ như thế nào? (Hình từ Internet)

Ngõ đi chung được ghi trong Sổ đỏ như thế nào?

Căn cứ theo quy định tại Điều 36 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT

Theo đó, việc thể hiện ngõ đi chung trong Sổ đỏ được quy định như sau:

- Trường hợp người có quyền sử dụng chung đối với một phần diện tích thửa đất, bao gồm ngõ đi chung, mà không có quyền sử dụng đất riêng, quyền sở hữu riêng đối với tài sản gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận cấp cho người đó sẽ chỉ thể hiện phần diện tích đất mà người được cấp Giấy chứng nhận có quyền sử dụng chung với người khác theo hình thức sử dụng chung.

- Thông tin về người được cấp Giấy chứng nhận sẽ được thể hiện theo quy định tại Điều 32 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT. Tại mã QR của Giấy chứng nhận sẽ thể hiện tên những người cùng sử dụng chung đối với từng phần diện tích đất sử dụng chung, bao gồm ngõ đi chung; tên người sở hữu chung đối với từng phần diện tích tài sản gắn liền với đất chung.

Ví dụ: Cùng sử dụng đất chung (diện tích 30m2) với ông Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị C; Cùng sử dụng đất chung (diện tích 30m2) và cùng sở hữu chung Nhà kho (diện tích 20m2 sàn) với Ông Nguyễn Văn B và bà Nguyễn Thị C

Như vậy, ngõ đi chung sẽ được ghi nhận là phần diện tích đất sử dụng chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và thông tin chi tiết liên quan đến lối đi này sẽ được tích hợp trong mã QR trên Giấy chứng nhận.

Chiều rộng tối thiểu của lối đi chung là bao nhiêu?

Hiện nay, pháp luật không quy định cụ thể về kích thước tối thiểu hoặc tối đa của lối đi chung. Nguyên nhân là do trên thực tế, nhu cầu mở lối đi rất đa dạng tùy vào đặc điểm từng khu đất và hoàn cảnh sử dụng. Vì vậy, việc đưa ra một con số cứng về chiều rộng hay chiều dài có thể gây khó khăn trong việc áp dụng và không bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của các bên liên quan.

Tuy nhiên, theo khoản 2 Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015:

Điều 254. Quyền về lối đi qua

1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.

Theo quy định trên, việc xác định vị trí, giới hạn về chiều dài, chiều rộng và chiều cao của lối đi sẽ do các bên thỏa thuận. Thỏa thuận này cần bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây ảnh hưởng hoặc phiền hà cho bên còn lại. Trong trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận hoặc xảy ra tranh chấp, có thể yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền can thiệp và xác định lối đi phù hợp.

Ngoài ra, trong trường hợp một bất động sản được chia nhỏ cho nhiều người sử dụng hoặc sở hữu, thì khi chia tách, phải dành lối đi cần thiết cho người sử dụng đất phía trong. Lối đi này cũng cần đảm bảo mặt cắt ngang tối thiểu theo tiêu chuẩn của từng địa phương, tùy thuộc vào quy hoạch và điều kiện thực tế.

Tóm lại, pháp luật không đưa ra quy định cứng về kích thước cụ thể cho lối đi chung. Việc xác định kích thước này sẽ dựa trên thỏa thuận giữa các bên, hoặc do Tòa án/cơ quan có thẩm quyền xác định nếu có tranh chấp, nhằm bảo đảm quyền đi lại hợp lý, thuận tiện và công bằng cho các bên liên quan.