Không áp thuế 20% với lãi mua bán nhà đất thì được tính như thế nào?

Nội dung chính

Không áp thuế 20% với lãi mua bán nhà đất thì được tính như thế nào?

Bộ Tài chính vừa có thay đổi trong dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) khi quyết định bỏ đề xuất tính thuế 20% trên lãi từng lần chuyển nhượng bất động sản.

Bán nhà trong trường hợp nào phải chịu thuế thu nhập cá nhân?

Căn cứ theo khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là khoản thu nhập nhận được từ việc chuyển nhượng bất động sản phải đóng thuế TNCN bao gồm:

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất bao gồm:

+ Nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

+ Kết cấu hạ tầng và các công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

+ Các tài sản khác gắn liền với đất bao gồm các tài sản là sản phẩm nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp (như cây trồng, vật nuôi).

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở, kể cả nhà ở hình thành trong tương lai.

- Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước.

- Thu nhập khi góp vốn bằng bất động sản để thành lập doanh nghiệp hoặc tăng vốn sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định của pháp luật.

- Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.

Bán bất động sản duy nhất có nộp thuế thu nhập cá nhân không? 

Hiện nay, chưa có quy định pháp luật định nghĩa việc bán bất động sản duy nhất. Tuy nhiên, dựa trên thực tế có thể hiểu, bán bất động sản duy nhất có thể được hiểu là trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

Căn cứ theo khoản 2 Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 quy định như sau:

Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
[...]
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
[...]

Ngoài ra, theo điểm b khoản 1 Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC, được sửa đổi bởi khoản 1 Điều 12 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định như sau:

Điều 3. Các khoản thu nhập được miễn thuế
1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:
[...]
b) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp người chuyển nhượng chỉ có duy nhất một nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
b.1) Cá nhân chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở được miễn thuế theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:
b.1.1) Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng, cụ thể như sau:
[...]
b.1.2) Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.
Thời điểm xác định quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở là ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
b.1.3) Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.
Trường hợp cá nhân có quyền hoặc chung quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở duy nhất nhưng chuyển nhượng một phần thì không được miễn thuế cho phần chuyển nhượng đó.
b.2) Nhà ở, đất ở duy nhất được miễn thuế do cá nhân chuyển nhượng bất động sản tự khai và chịu trách nhiệm. Nếu phát hiện không đúng sẽ bị xử lý truy thu thuế và phạt về hành vi vi phạm pháp luật thuế theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
b.3) Trường hợp chuyển nhượng nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn tại điểm b, khoản 1, Điều này.
[...]

Như vậy, trường hợp khi bên bán nhà chỉ có một căn nhà duy nhất tại Việt Nam (tức là bán bất động sản duy nhất) sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi đáp ứng được các điều kiện được quy định như trên.