Cách tính thuế TNCN khi cá nhân có 02 thu nhập từ tiền lương và từ cho thuê tài sản

Nội dung chính

Thu nhập từ tiền lương và tiền cho thuê tài sản có phải đóng thuế thu nhập cá nhân không?

Căn cứ vào Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 được sửa đổi bởi Điều 17 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 quy định về thu nhập chịu thuế như sau:

Điều 3. Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân gồm các loại thu nhập sau đây, trừ thu nhập được miễn thuế quy định tại Điều 4 của Luật này:

1. Thu nhập từ kinh doanh, bao gồm:

a) Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ;

b) Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân có giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp luật.

Thu nhập từ kinh doanh quy định tại khoản này không bao gồm thu nhập của hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh có doanh thu dưới mức quy định tại khoản 25 Điều 5 của Luật Thuế giá trị gia tăng.

2. Thu nhập từ tiền lương, tiền công, bao gồm:

a) Tiền lương, tiền công và các khoản có tính chất tiền lương, tiền công;

[…]

Theo đó, khoản thu nhập từ cho thuê nhà là thu nhập từ kinh doanh dịch vụ và khoản thu nhập từ tiền lương, tiền công là những khoản thu nhập chịu thuế.

Như vậy, người nộp thuế cần nộp tiền thuế thu nhập cá nhân đối với cả hai khoản thu nhập này theo quy định pháp luật.

Cách tính thuế TNCN khi cá nhân có 02 thu nhập từ tiền lương và từ cho thuê tài sản

Dưới đây là hướng dẫn chi tiết cách tính và nộp thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân có 02 nguồn thu nhập từ tiền lương, tiền công và từ cho thuê tài sản.

Trong đó:

Thu nhập tính thuế = Thu nhập chịu thuế - Các khoản giảm trừ

Thu nhập chịu thuế = Tổng thu nhập - Các khoản được miễn thuế

Thuế suất được áp dụng theo phương pháp lũy tiến từng phần, với mức thuế suất cụ thể như sau:

Trường hợp không ký hợp đồng lao động hoặc ký hợp đồng lao động dưới 03 tháng

Căn cứ theo điểm i khoản 1 Điều 25 Thông tư 111/2013/TT-BTC, cá nhân cư trú không ký hợp đồng lao động hoặc ký hợp đồng dưới 03 tháng, nếu có thu nhập từ 2 triệu đồng/lần trở lên, sẽ bị khấu trừ thuế TNCN 10% trên tổng thu nhập trước khi chi trả.

Bên cạnh đó, ngày 10/12/2025, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân mới nhất 2025, có hiệu lực từ 01/7/2026.

Về biểu thuế TNCN lũy tiến từng phần, luật mới điều chỉnh giảm thuế suất một số bậc để tránh tăng đột ngột và tạo thêm động lực cho người lao động. Cụ thể: thuế suất bậc 2 giảm từ 15% xuống 10%, bậc 3 giảm từ 25% xuống 20%.

Theo biểu mới, mức thuế thấp nhất vẫn là 5% áp dụng cho thu nhập đến 10 triệu đồng/tháng; thuế suất cao nhất giữ nguyên 35% nhưng áp dụng cho thu nhập trên 100 triệu đồng/tháng thay vì trên 80 triệu như hiện hành.

Dưới đây là bảng tra cứu biểu thuế TNCN luỹ tiến từng phần 2026 áp dụng từ ngày 01/07

Ví dụ: Doanh thu cho thuê nhà là 110 triệu đồng/năm thì số thuế TNCN phải nộp là 110 triệu × 5% = 5,5 triệu đồng/năm.

Bên cạnh đó, ngày 10/12/2025, Quốc hội đã thông qua Luật Thuế thu nhập cá nhân mới nhất 2025, có hiệu lực từ 01/7/2026. (Riêng các quy định về thu nhập từ kinh doanh của cá nhân cư trú áp dụng từ kỳ tính thuế năm 2026), ngưỡng doanh thu phải nộp thuế TNCN đối với hoạt động cho thuê nhà được nâng từ 100 triệu đồng lên 500 triệu đồng/năm.

Theo đó, cá nhân có doanh thu cho thuê nhà từ 500 triệu đồng/năm trở xuống sẽ không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Đây là thay đổi lớn, giúp giảm đáng kể nghĩa vụ thuế đối với người cho thuê nhà có quy mô nhỏ.

Ví dụ: Bà A có doanh thu cho thuê nhà 450 triệu đồng/năm.

Theo quy định hiện nay: Bà A phải nộp 5% × 450 triệu = 22,5 triệu đồng/năm.

Theo quy định mới áp dụng từ ngày 01/01/2026: Doanh thu không vượt 500 triệu đồng/năm, nên không phải nộp thuế TNCN.

Hiện nay trên ứng dụng thuế điện tử dành cho cá nhân đã hỗ trợ người dùng kê khai tờ khai thuê tài sản với kỳ kê khai theo lần thanh toán và kỳ năm. Tại ứng dụng eTax Mobile đã hỗ trợ hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh kê khai thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh. 

Cách tính thuế TNCN khi cá nhân có 02 thu nhập từ tiền lương và từ cho thuê tài sản (Hình từ Internet)

Cá nhân sẽ được giảm trừ những khoản nào khi tính thuế TNCN?

Căn cứ Điều 9 Thông tư 111/2013/TT-BTC được sửa đổi bởi khoản 6 Điều 25 Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định Các khoản giảm trừ như sau:

Điều 9. Các khoản giảm trừ

Các khoản giảm trừ theo hướng dẫn tại Điều này là các khoản được trừ vào thu nhập chịu thuế của cá nhân trước khi xác định thu nhập tính thuế từ tiền lương, tiền công, từ kinh doanh. Cụ thể như sau:

1. Giảm trừ gia cảnh

a) Giảm trừ gia cảnh là số tiền được trừ vào thu nhập chịu thuế trước khi tính thuế đối với thu nhập từ kinh doanh, thu nhập từ tiền lương, tiền công của người nộp thuế là cá nhân cư trú.

Trường hợp cá nhân cư trú vừa có thu nhập từ kinh doanh, vừa có thu nhập từ tiền lương, tiền công thì tính giảm trừ gia cảnh một lần vào tổng thu nhập từ kinh doanh và từ tiền lương, tiền công

[...]

2. Giảm trừ đối với các khoản đóng bảo hiểm, Quỹ hưu trí tự nguyện

a) Các khoản đóng bảo hiểm bao gồm: bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp đối với một số ngành nghề phải tham gia bảo hiểm bắt buộc.

b) Các khoản đóng vào Quỹ hưu trí tự nguyện, mua bảo hiểm hưu trí tự nguyện

[...]

3. Giảm trừ đối với các khoản đóng góp từ thiện, nhân đạo, khuyến học

a) Các khoản đóng góp từ thiện, nhân đạo, khuyến học được trừ vào thu nhập chịu thuế đối với thu nhập từ kinh doanh, từ tiền lương, tiền công trước khi tính thuế của người nộp thuế là cá nhân cư trú, bao gồm:

a.1) Khoản chi đóng góp vào các tổ chức, cơ sở chăm sóc, nuôi dưỡng trẻ em có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn, người khuyết tật, người già không nơi nương tựa.

[...]

Như vậy, khi tính thuế thu nhập cá nhân thì cá nhân sẽ được giảm trừ các khoản bao gồm giảm trừ gia cảnh, giảm trừ đối với các khoản đóng bảo hiểm, Quỹ hưu trí tự nguyện và giảm trừ đối với các khoản đóng góp từ thiện, nhân đạo, khuyến học.