Khoản phải đòi bất động sản đủ tiêu chuẩn phải thỏa mãn hai yếu tố nào?

Nội dung chính

Khoản phải đòi bất động sản đủ tiêu chuẩn phải thỏa mãn hai yếu tố nào?

Căn cứ khoản 3 Điều 16 Thông tư 14/2025/TT-NHNN quy định như sau:

Điều 16. Khoản phải đòi bất động sản

[...]

3. Khoản phải đòi bất động sản đủ tiêu chuẩn phải thỏa mãn hai yếu tố sau:

a) Có tài sản bảo đảm đủ tiêu chuẩn đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:

(i) Tài sản bảo đảm là nhà ở có sẵn, bất động sản thương mại có sẵn, được chuyển nhượng và có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật. Trong đó, nhà ở là công trình có mục đích xây dựng để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân; bất động sản thương mại có sẵn là công trình xây dựng có sẵn không có mục đích xây dựng để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình, cá nhân;

(ii) Ngân hàng có quyền hợp pháp để xử lý bất động sản là tài sản bảo đảm theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm, pháp luật về nhà ở và quy định của pháp luật khác có liên quan;

(iii) Ngân hàng phải xác định giá trị tài sản bảo đảm theo quy định tại điểm c khoản 5 Điều này;

b) Tổng giá trị định giá của tài sản bảo đảm đủ tiêu chuẩn phải duy trì tối thiểu bằng 100% giá trị khoản phải đòi.

4. Khoản phải đòi bất động sản thế chấp bằng nhà ở xã hội là khoản phải đòi cho cá nhân vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ (sau đây viết tắt là nhà ở xã hội) được xác định theo quy định của pháp luật và được đảm bảo bằng chính nhà ở xã hội hình thành từ vốn vay. Tài sản bảo đảm là nhà ở xã hội này đáp ứng các điều kiện quy định tại điểm a(ii) và điểm a(iii) khoản 3 Điều này.

[...]

Như vậy, khoản phải đòi bất động sản đủ tiêu chuẩn phải đồng thời thỏa mãn 02 yếu tố sau đây:

(1) Thứ nhất, có tài sản bảo đảm đủ tiêu chuẩn, cụ thể:

- Tài sản bảo đảm là nhà ở có sẵn hoặc bất động sản thương mại có sẵn, được phép chuyển nhượng và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định pháp luật;

- Ngân hàng có quyền hợp pháp xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận và theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm, pháp luật về nhà ở và các quy định pháp luật có liên quan;

- Ngân hàng xác định giá trị tài sản bảo đảm theo đúng quy định về định giá.

(2) Thứ hai, giá trị tài sản bảo đảm phải đáp ứng tỷ lệ an toàn, theo đó tổng giá trị định giá của tài sản bảo đảm đủ tiêu chuẩn phải duy trì tối thiểu bằng 100% giá trị khoản phải đòi.

Khoản phải đòi bất động sản đủ tiêu chuẩn phải thỏa mãn hai yếu tố nào? (Hình từ Intenret)

Công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam được bán dự án bất động sản là tài sản bảo đảm không?

Căn cứ khoản 3 Điều 200 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 quy định như sau:

Điều 200. Chuyển nhượng tài sản bảo đảm

[...]

3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng được quyền chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản và quy định khác của pháp luật có liên quan nhưng không phải áp dụng quy định về điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản đối với bên chuyển nhượng dự án bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản.

Theo đó, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng được quyền bán toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ theo quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Và không cần phải áp dụng quy định về điều kiện chủ thể kinh doanh bất động sản đối với bên chuyển nhượng dự án bất động sản.

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cần tập trung cho vay vốn tín dụng các loại nhà ở nào?

Căn cứ Thông báo 496/TB-VPCP năm 2025, kết luận về nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm thời gian tới như sau:

3. Nhiệm vụ, giải pháp trọng tâm thời gian tới:

[...]

3.2. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan liên quan:

a) Có giải pháp kiểm soát hợp lý việc huy động và cho vay của các tổ chức tín dụng; khuyến khích các tổ chức tín dụng tiếp tục tiết giảm chi phí hoạt động để phấn đấu giảm mặt bằng lãi suất cho vay.

b) Kiểm soát chặt chẽ dòng vốn tín dụng, nhất là tín dụng cho vay bất động sản; bảo đảm hướng nguồn vốn tín dụng vào sản xuất kinh doanh, các lĩnh vực ưu tiên, động lực tăng trưởng của nền kinh tế theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ. Đối với lĩnh vực bất động sản, cần tập trung cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho người thu nhập thấp. Tăng cường công tác thanh tra, giám sát, kịp thời phát hiện và xử lý nghiêm các vi phạm theo quy định (nhất là đối với vấn đề sở hữu chéo, sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn vượt mức quy định, vi phạm về cho vay bất động sản…).

[...]

Như vậy, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam khi kiểm soát dòng vốn tín dụng bất động sản thì cần tập trung cho vay vào 3 loại nhà ở chính:

- Nhà ở xã hội.

- Nhà ở công nhân.

- Nhà ở cho người thu nhập thấp.