Đất mua sau khi kết hôn có được đứng tên một người hay không?

Nội dung chính

Đất mua sau khi kết hôn có được đứng tên một người hay không?

Để xác định người vợ hoặc chồng có được đứng tên một mình trên Sổ đỏ hay không, cần xem xét nguồn gốc số tiền mua đất là tài sản chung hay tài sản riêng của vợ, chồng.

Căn cứ theo khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng trừ trường hợp:

(1) Vợ, chồng được thừa kế riêng, tặng cho riêng.

(2) Vợ, chồng có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Đồng thời, nếu không có căn cứ chứng minh tài sản tranh chấp là tài sản riêng thì sẽ được coi là tài sản chung.

Bên cạnh đó, khoản 4 Điều 135 Luật Đất đai 2024 quy định cụ thể như sau:

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một người để đứng tên làm đại diện cho vợ và chồng.

Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng nếu có yêu cầu.

Đồng thời, tại khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định như sau:

Trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.

Theo quy định này, khi nhà, đất là tài sản chung vợ, chồng thì phải ghi cả tên vợ và tên chồng vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay thường gọi là Sổ đỏ) trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Có thể hiểu, nếu sau khi kết hôn vợ, chồng mua đất thì đây sẽ là tài sản chung vợ chồng và được ghi tên cả hai người trừ trường hợp thừa kế, tặng cho, mua bằng tiền riêng của một trong hai hoặc hai người có thỏa thuận chỉ đứng tên một người hoặc thỏa thuận đây là tài sản riêng.

Như vậy, nếu đất mua sau khi kết hôn bằng tiền riêng (được chứng minh rõ ràng là tài sản riêng) thì được đứng tên một mình trên Sổ đỏ.

Ngược lại, nếu đất mua sau khi kết hôn bằng tài sản chung của hai vợ chồng, dù Sổ đỏ chỉ đứng tên một người thì vẫn là tài sản chung. Khi chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp… phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng.

Đất mua sau khi kết hôn có được đứng tên một người hay không? (Hình từ Internet)

Mua đất thổ cư có bị giới hạn về diện tích được mua không?

Đất thổ cư hay còn được gọi là đất ở theo ngôn ngữ pháp lý cũng như các quy định tại Luật Đất đai 2024 và văn bản hướng dẫn hiện hành.

Được biết, khi mua đất nông nghiệp sẽ bị giới hạn về diện tích theo quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân tại Điều 177 Luật Đất đai 2024.

Vậy, khi mua đất thổ cư thì có bị giới hạn về diện tích không?

Căn cứ vào Điều 13 Luật Đất đai 2024 có nội dung quy định như sau:

Điều 13. Quyền của Nhà nước là đại diện chủ sở hữu về đất đai

1. Quyết định quy hoạch sử dụng đất.

2. Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

3. Quy định hạn mức sử dụng đất gồm hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở và hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp.

4. Quyết định thời hạn sử dụng đất.

5. Quyết định thu hồi đất.

6. Quyết định trưng dụng đất.

7. Quyết định giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất.

[...]

Tinh thần của Luật hiện hành là có quy định hạn mức đối với các trường hợp là:

- Giao đất ở.

- Công nhận đất ở.

- Nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp (trong đó có mua đất nông nghiệp).

Như vậy, trường hợp mua đất ở thì Luật Đất đai 2024 không có quy định về hạn mức nhận chuyển quyền.

Nên có thể hiểu, khi mua đất thổ cư sẽ không bị giới hạn theo hạn mức được mua như khi mua đất nông nghiệp.

Có phải mọi trường hợp không công chứng hợp đồng mua bán đất thì hợp đồng không có hiệu lực?

Căn cứ vào khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

Điều 27. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

[...]

3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Như vậy, theo nguyên tắc, hợp đồng mua bán đất (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) phải được công chứng hoặc chứng thực thì mới có hiệu lực pháp lý. Hợp đồng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, vẫn có trường hợp mà pháp luật đất đai quy định không cần tiến hành công chứng, bao gồm:

(1) Nếu hợp đồng được ký kết giữa tổ chức kinh doanh bất động sản với cá nhân hoặc tổ chức khác, thì không bắt buộc công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có yêu cầu.

(2) Căn cứ theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một hợp đồng vi phạm quy định về công chứng, chứng thực, nhưng các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch, thì Tòa án có thể công nhận hiệu lực của hợp đồng đó theo yêu cầu của một trong các bên. Trong trường hợp này, không cần phải thực hiện công chứng, chứng thực bổ sung.

Do đó, không phải mọi trường hợp không công chứng hợp đồng mua bán đất đều vô hiệu.