Các trường hợp thu hồi đất để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Nội dung chính

Các trường hợp thu hồi đất để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

Căn cứ Điều 19 Nghị định 98/2024/NĐ-CP quy định thu hồi đất để cải tạo, xây dựng nhà chung cư như sau:

(1) Đối với trường hợp nhà đầu tư và các chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án theo quy định tại Điều 16 Nghị định 98/2024/NĐ-CP thì không thực hiện thủ tục thu hồi đất.

(2) Đối với trường hợp lựa chọn chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 17, Điều 18 Nghị định 98/2024/NĐ-CP thì chủ đầu tư làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đất đai thu hồi đất đối với toàn bộ diện tích đất trong phạm vi dự án, bao gồm cả thửa đất không phải là đất ở (nếu có) theo quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Cụ thể:

- Lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua thỏa thuận giữa chủ sở hữu nhà chung cư với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại Hội nghị nhà chung cư

- Lựa chọn chủ đầu tư dự án thông qua tổ chức đấu thầu.

Theo nội dung trên, việc thu hồi đất để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư sẽ không được thực hiện nếu các chủ sở hữu và nhà đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đối với trường hợp dự án đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại khoản 11 Điều 60 Luật Nhà ở 2023 và nhà chung cư gắn với diện tích đất chuyển nhượng không còn diện tích căn hộ, diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại thuộc tài sản công..

Tuy nhiên, nếu lựa chọn chủ đầu tư dự án theo các quy định tại Điều 17 và Điều 18 Nghị định 98/2024/NĐ-CP, chủ đầu tư cần làm thủ tục yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất trong phạm vi dự án, bao gồm cả thửa đất không phải là đất ở (nếu có), theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

Việc lựa chọn chủ đầu tư có thể thực hiện qua thỏa thuận giữa chủ sở hữu và doanh nghiệp bất động sản tại Hội nghị nhà chung cư hoặc thông qua tổ chức đấu thầu.

Lưu ý: Thời điểm thực hiện việc bồi thường, tái định cư (bao gồm việc bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư tại địa điểm khác hoặc bố trí chỗ ở tạm thời theo phương án bồi thường, tái định cư đã được phê duyệt) là sau khi có văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư dự án và quyết định phê duyệt phương án bồi thường, tái định cư.

Các trường hợp thu hồi đất để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư (Hình từ Internet)

Ai có trách nhiệm xem xét, phê duyệt dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư?

Căn cứ quy định tại Điều 20 Nghị định 98/2024/NĐ-CP về việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư như sau:

(1) Chủ đầu tư phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định theo quy định của pháp luật xây dựng, trừ trường hợp chỉ yêu cầu lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư dự án.

(2) Trên cơ sở kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi dự án của cơ quan chuyên môn về xây dựng, người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm xem xét, phê duyệt dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

(3) Trong quá trình thực hiện dự án, chủ đầu tư được điều chỉnh nội dung dự án đầu tư theo quy định của pháp luật xây dựng; trường hợp điều chỉnh nội dung dự án mà thuộc diện điều chỉnh chủ trương đầu tư theo quy định tại khoản 3 Điều 14 Nghị định 98/2024/NĐ-CP thì phải thực hiện điều chỉnh chủ trương đầu tư trước khi điều chỉnh nội dung dự án.

Như vậy, người quyết định đầu tư hoặc chủ đầu tư có trách nhiệm xem xét, phê duyệt dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên cơ sở kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi dự án của cơ quan chuyên môn về xây dựng.

Cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bao gồm các hình thức nào?

Tại Điều 62 Luật Nhà ở 2023 đã liệt kê các hình thức cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư bao gồm:

(i) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư vốn hoặc góp vốn cùng các chủ sở hữu nhà chung cư thuộc trường hợp phải phá dỡ nhà chung cư quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Nhà ở 2023 để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư, trừ trường hợp quy định tại khoản (ii), (iii).

(ii) Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định sử dụng vốn từ ngân sách địa phương theo quy định của pháp luật về đầu tư công để thực hiện dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trên địa bàn không thuộc quy định tại khoản (iii) trong các trường hợp sau đây:

+ Toàn bộ nhà chung cư thuộc tài sản công;

+ Nhà chung cư bị hư hỏng do thiên tai, địch họa không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn để tiếp tục sử dụng thuộc trường hợp phá dỡ, trừ trường hợp toàn bộ nhà chung cư đó thuộc một chủ sở hữu và không phải là tài sản công.

(iii) Đối với nhà ở thuộc tài sản công do cơ quan trung ương là đại diện chủ sở hữu, việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công.