Nghị định 226/2025 sửa đổi các phương pháp định giá đất tại Nghị định 71/2024

Nội dung chính

Nghị định 226/2025 sửa đổi các phương pháp định giá đất tại Nghị định 71/2024

Căn cứ Nghị định 71/2024/NĐ-CP thì hiện tại có 4 phương pháp định giá đất là:

- Phương pháp so sánh (Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP);

- Phương pháp thu nhập (Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP);

- Phương pháp thặng dư (Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP);

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP).

Tại Nghị định 226/2025 sửa đổi các phương pháp định giá đất cụ thể như sau:

(1) Phương pháp so sánh

- Sửa đổi, bổ sung điểm a và điểm b khoản 2 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

- Sửa đổi, bổ sung khoản 3 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

- Sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 4 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

- Sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

- Sửa đổi, bổ sung tên của khoản 6 và điểm a khoản 6 Điều 4 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

(2) Phương pháp thu nhập

- Sửa đổi, bổ sung điểm a khoản 1 Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

- Sửa đổi, bổ sung điểm a và điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

(3) Phương pháp thặng dư

- Sửa đổi, bổ sung các điểm a, b và d khoản 2 Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

- Sửa đổi, bổ sung các điểm a và điểm b khoản 3 Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

- Sửa đổi, bổ sung điểm b và điểm c khoản 4 Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

- Sửa đổi, bổ sung khoản 7, khoản 8 Điều 6 Nghị định 71/2024/NĐ-CP.

(4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất:

Các nội dung của phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất tại Điều 7 Nghị định 71/2024/NĐ-CP không bị sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP. 

Nghị định 226/2025 sửa đổi các phương pháp định giá đất tại Nghị định 71/2024 (Hình từ Internet)

Cách thực hiện các phương pháp định giá đất

Tại khoản 5 Điều 158 Luật Đất đai 2024 có nêu về cách thực hiện các phương pháp định giá đất như sau:

(1) Phương pháp so sánh

Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất đã chuyển nhượng trên thị trường, đã trúng đấu giá quyền sử dụng đất mà người trúng đấu giá đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quyết định trúng đấu giá thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

(2) Phương pháp thu nhập

Được thực hiện bằng cách lấy thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân của loại tiền gửi bằng tiền Việt Nam kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ hoặc tổng số cổ phần có quyền biểu quyết trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề tính đến hết quý gần nhất có số liệu trước thời điểm định giá đất.

(3) Phương pháp thặng dư

Được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

(4) Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất thị trường.