Đề xuất giảm tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Nội dung chính

• Đề xuất giảm tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở
• Tải file dự thảo Nghị định đề xuất giảm tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Đề xuất giảm tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định 104/2024/NĐ-CP quy định về Quỹ phát triển đất.

Theo đó, tại Mục 3 Phần IV Phần III Tờ trình dự thảo, quá trình xây dựng Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất (Dự thảo 3) có đề xuất giảm tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở như sau:

Thời gian qua, Bộ Tài chính nhận được ý kiến phản ánh do giá đất trên Bảng giá đất tại một số địa phương xác định theo Luật Đất đai 2024 cao đột biến so với Bảng giá đất cũ (theo Luật Đất đai 2013, trong đó giá đất ở tăng cao nhiều lần so với giá đất nông nghiệp) nên khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở, hộ gia đình, cá nhân phải đóng tiền sử dụng đất cao nhiều lần so với trước đây. Có ý kiến đề xuất nên điều chỉnh mức thu tiền sử dụng đất trong trường hợp này để giảm nghĩa vụ tài chính cho người dân.

Theo đó, để xử lý vấn đề thực tiễn đặt ra, Bộ Tài chính trình Chính phủ theo 02 phương án xử lý như sau:

* Phương án 1: Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai 2024, Chính phủ báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép quy định về việc giảm tiền sử dụng đất đối với trưởng hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở;

Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở;

Mức giảm tiền sử dụng đất đối với trường hợp này giao địa phương quyết định cho phù hợp với tình hình thực tế từng địa phương.

- Ưu điểm: Phương án 1 phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024, qua đó giao địa phương có thể chủ động điều chinh mức thu phù hợp với thực tế để xử lý được vướng mắc thực tế phát sinh tại số địa phương.

- Nhược điểm: Theo quy định hiện nay tại khoản 2 Điều 157 Luật Đất đai 2024, Chính phủ ban hành quy định giảm tiền sử dụng đất đối với trường hợp nêu trên sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, việc này sẽ mất nhiều thời gian và sẽ chưa giải quyết được ngay vướng mắc của một số địa phương. Ngoài ra, nếu giao địa phương quyết định mức giảm tiền sử dụng đất riêng trên địa bản tỉnh thì sẽ có thể dẫn đến sự so bì giữa người sử dụng đất tại các địa phương khác nhau.

* Phương án 2: Cho phép kế thừa quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 (Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014);

Theo đó, sửa đổi, bổ sung Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP theo hướng bổ sung quy định về trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở;

Chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính bằng mức 30% của chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất ở và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất nông nghiệp đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất;

Được tính bằng 50% của chênh lệch giữa tiền sử dụng đất của loại đất ở và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất nông nghiệp đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

- Ưu điểm: Giảm được nghĩa vụ về tiền sử dụng đất của người dân khi giá đất tính tiền tăng cao so với Luật cũ đối với đất vườn ao liền kề thửa đất có nhà ở, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở;

Về bản chất đây là loại đất nông nghiệp dự trữ cho đất ở khi tách hộ, khác với loại đất nông nghiệp thuần túy khác; hỗ trợ người dân có đất ở để nhà ở trong hạn mức giao đất ở thì thu tiền sử dụng đất thấp hơn;

Quy định này cũng công bằng với trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất, tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP đã quy định mức thu cơ bản giảm 50% so với mức thu theo pháp luật trước đây (vì giá đất trên Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 cao hơn so với giá đất trên Bảng giá đất theo Luật Đất đai 2013).

- Nhược điểm: Vướng mắc nêu trên chỉ xảy ra ở 1 số địa phương có điều chỉnh Bảng giá đất (nhất là giá đất ở) tăng cao so với trước đây nhưng Phương án 1 là áp dụng cho cả nước.

Phương án 2 chưa xử lý được vướng mắc đối với các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ các loại đất thuần túy là đất nông nghiệp sang đất ở khi giá đất tính thu tiền tăng cao;

Đồng thời, chưa thực sự phù hợp với quy định của Luật Đất đai 2024 nếu hiểu nội dung quy định tại điểm a khoản 1 Điều 156 Luật Đất đai 2024 là phải thu bằng số tuyệt đối chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất.

* Theo khoản 2 Điều 1 Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 103/2024/NĐ-CP về tiền sử dụng đất và tiền thuê đất (Dự thảo 3), quy định về tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân được bổ sung sửa đổi như sau:

Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP như sau:

(1) Hộ gia đình, cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì tiền sử dụng đất tỉnh như sau:

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp không thuộc quy định tại điểm b khoản này, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì tiền sử dụng đất tính như sau:

- Tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

- Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi là tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất) được tính theo quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.

- Trường hợp tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất nhỏ hơn hoặc bằng tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất thì tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (=0).

- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tiền sử dụng đất được tính bằng mức 30% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tính theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP đối với diện tích đất trong hạn mức giao đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất;

Được tính bằng 50% tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở được tỉnh theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP đối với diện tích đất vượt hạn mức giao đất ở tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích sử dụng đất.

(2) Tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

a) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc là đất nông nghiệp có nguồn gốc nhận chuyển nhượng hợp pháp của hộ gia đình, cá nhân khác đã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng (=) diện tích đất nhân (x) với giá đất của loại đất nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất.

b) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Trong đó:

+ Giá đất tương ứng với thời hạn cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

+ Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.

- Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất bằng không (= 0).

(3) Đối với đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

- Đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân có thời hạn sử dụng ổn định lâu dài theo quy định của pháp luật về đất đai thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng tiền thuê đất trả một lần cho cả thời gian thuê của đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tương ứng trong Bảng giá đất của thời hạn 70 năm tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

- Đất trước khi chuyển mục đích là đất thuê trả tiền thuê đất hằng năm thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng không (=0).

Trường hợp người sử dụng đất đã trả trước tiền thuê đất cho một số năm theo quy định của pháp luật về đất đai năm 1993 hoặc đã ứng trước tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng và được cơ quan nhà nước cho phép khấu trừ vào tiền thuê đất phải nộp hằng năm bằng cách quy đổi ra số năm tháng hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhưng chưa sử dụng hết (chưa trừ hết) tính đến thời điểm chuyển mục đích thì số năm tháng đã trả (hoàn thành) tiền thuê đất nhưng chưa sử dụng hết này được quy đổi ra số tiền theo đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm tại thời điểm chuyển mục đích để xác định tiền đất trước khi chuyển mục đích được trừ vào tiền sử dụng đất.

- Đất trước khi chuyển mục đích là đất phi nông nghiệp theo hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có thời hạn hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất được tính như sau:

Trong đó:

+ Giá đất tương ứng với thời hạn giao đất, cho thuê đất của đất trước khi chuyển mục đích là giá đất tại Bảng giá đất để tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

+ Thời hạn sử dụng đất còn lại được xác định bằng (=) thời hạn giao đất, cho thuê đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất trừ (-) thời gian đã sử dụng đất trước khi chuyển mục đích.

Trường hợp thời gian sử dụng đất còn lại được xác định theo công thức quy định tại điểm này không tròn năm thì tính theo tháng; thời gian không tròn tháng thì thời gian không tròn tháng từ 15 ngày trở lên được tính tròn 01 tháng, dưới 15 ngày thì không tính tiền sử dụng đất đối với số ngày này.

(4) Giá đất để tính tiền đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 Nghị định 103/2024/NĐ-CP là giá đất quy định tại khoản 1 Điều 5 Nghị định 103/2024/NĐ-CP tính tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Trên đây là thông tin về Đề xuất giảm tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Đề xuất giảm tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở (Hình từ Internet)

Tải file dự thảo Nghị định đề xuất giảm tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Dưới đây là dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và Nghị định 104/2024/NĐ-CP quy định về Quỹ phát triển đất.

Tải file dự thảo Nghị định đề xuất giảm tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Xem thêm: Bản so sánh, thuyết minh nội dung dự thảo Nghị định