Trường hợp nào bên thuê phòng trọ Quận 9 được quyền yêu cầu giảm giá thuê nhà?

Nội dung chính

Trường hợp nào bên thuê phòng trọ Quận 9 được quyền yêu cầu giảm giá thuê nhà?

Căn cứ quy định tại Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê như sau:

Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

3. Trường hợp bên cho thuê đã được thông báo mà không sửa chữa hoặc sửa chữa không kịp thời thì bên thuê có quyền tự sửa chữa tài sản thuê với chi phí hợp lý, nhưng phải báo cho bên cho thuê và có quyền yêu cầu bên cho thuê thanh toán chi phí sửa chữa.

Thêm vào đó, căn cứ quy định tại Điều 476 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 476. Giao tài sản thuê

1. Bên cho thuê phải giao tài sản cho bên thuê đúng số lượng, chất lượng, chủng loại, tình trạng, thời điểm, địa điểm đã thỏa thuận và cung cấp thông tin cần thiết về việc sử dụng tài sản đó.

2. Trường hợp bên cho thuê chậm giao tài sản thì bên thuê có thể gia hạn giao tài sản hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại; nếu tài sản thuê không đúng chất lượng như thỏa thuận thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Như vậy, từ các trích dẫn trên, bên thuê phòng trọ Quận 9 có quyền yêu cầu giảm giá thuê nhà trong hai trường hợp chính:

[1] Khi bên cho thuê giao phòng trọ không đúng chất lượng, tình trạng như đã thỏa thuận ban đầu;

[2] Khi trong quá trình sử dụng, phòng trọ bị giảm sút giá trị sử dụng mà không phải do lỗi của bên thuê.

Quy định này nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người thuê, buộc bên cho thuê phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ về chất lượng và tình trạng tài sản thuê, đồng thời tạo cơ chế công bằng để người thuê được bảo vệ khi lợi ích sử dụng tài sản không được bảo đảm như cam kết trong hợp đồng.

Trường hợp nào bên thuê phòng trọ Quận 9 được quyền yêu cầu giảm giá thuê nhà? (Hình từ Internet)

Vì chủ phòng trọ Quận 9 không chấp nhận yêu cầu giảm giá mà bên thuê tự ý dọn đi thì có được không?

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 về đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:

Điều 172. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

[...]

3. Bên thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Bên cho thuê nhà ở không sửa chữa nhà ở khi có hư hỏng nặng;

b) Bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Khi quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.

4. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Như vậy, trong trường hợp chủ phòng trọ Quận 9 không chấp nhận yêu cầu giảm giá thuê, bên thuê chỉ được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu rơi vào các căn cứ pháp luật quy định như: nhà trọ có hư hỏng nặng mà bên cho thuê không sửa chữa, chủ nhà tăng giá thuê bất hợp lý hoặc quyền sử dụng phòng trọ bị hạn chế bởi người thứ ba.

Đồng thời, khi thực hiện quyền đơn phương chấm dứt, bên thuê phải thông báo trước ít nhất 30 ngày (trừ khi có thỏa thuận khác). Nếu tự ý dọn đi mà không đáp ứng điều kiện pháp luật, bên thuê có thể bị xem là vi phạm hợp đồng và phải bồi thường thiệt hại cho chủ nhà.

Hợp đồng thuê phòng trọ Quận 9 có bao gồm điều khoản về được quyền yêu cầu giảm giá thuê nhà?

Căn cứ quy định tại Điều 163 Luật Nhà ở 2023 về hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

4. Thời hạn và phương thức thanh toán tiền nếu là trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở;

5. Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà ở nếu là mua, thuê mua nhà ở được đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê mua, cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán nhà ở có thời hạn;

6. Quyền và nghĩa vụ của các bên.

Trường hợp thuê mua nhà ở thì phải ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc sửa chữa hư hỏng của nhà ở trong quá trình thuê mua;

7. Cam kết của các bên;

8. Thỏa thuận khác;

9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng;

10. Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng;

11. Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.

Từ quy định trên, pháp luật không bắt buộc hợp đồng thuê phòng trọ tại Quận 9 phải ghi rõ điều khoản về quyền yêu cầu giảm giá thuê nhà, mà nội dung hợp đồng chủ yếu do các bên thỏa thuận và thể hiện bằng văn bản.

Tuy nhiên, quyền này của bên thuê đã được quy định sẵn trong Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023, nên dù hợp đồng thuê nhà không ghi nhận thì bên thuê vẫn có thể viện dẫn pháp luật để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trong thực tiễn, để minh bạch và tránh tranh chấp, các bên nên thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng về các trường hợp được giảm giá thuê, mức giảm và thủ tục thực hiện.