Rủi ro thế nào khi mua căn hộ Vinhomes Royal Island mà không có hợp đồng mua bán?

Nội dung chính

Rủi ro thế nào khi mua căn hộ Vinhomes Royal Island mà không có hợp đồng mua bán?

Căn cứ quy định tại Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015về hình thức giao dịch dân sự như sau:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Điều 385. Khái niệm hợp đồng

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 162 Luật Nhà ở 2023có quy định về trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở như sau:

Điều 162. Trình tự, thủ tục thực hiện giao dịch về nhà ở

1. Các bên tham gia giao dịch nhà ở thỏa thuận lập hợp đồng mua bán, thuê mua, thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở) có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này; trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết thì chỉ cần lập hợp đồng tặng cho.

[...]

Như vậy, từ các trích dẫn trên, việc mua căn hộ Vinhomes Royal Island mà không lập hợp đồng mua bán bằng văn bản sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý cho người mua.

Trước hết, hợp đồng mua bán nhà ở là căn cứ pháp lý duy nhất để xác định rõ quyền sở hữu, nghĩa vụ thanh toán, thời gian bàn giao và các cam kết giữa các bên.

Nếu chỉ thỏa thuận bằng miệng hoặc không có văn bản hợp lệ, khi phát sinh tranh chấp (ví dụ: chậm bàn giao nhà, không sang tên sổ hồng, thay đổi giá bán, không đảm bảo chất lượng căn hộ), người mua sẽ gặp khó khăn lớn trong việc chứng minh quyền lợi của mình trước pháp luật.

Thậm chí, giao dịch có thể bị coi là không hợp pháp và vô hiệu, dẫn đến nguy cơ mất tiền, không nhận được căn hộ hoặc không được pháp luật bảo vệ đầy đủ.

Do đó, để đảm bảo an toàn pháp lý và bảo vệ quyền lợi chính đáng, người mua bắt buộc phải ký hợp đồng mua bán bằng văn bản, tuân thủ đúng quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Nhà ở 2023.

Rủi ro thế nào khi mua căn hộ Vinhomes Royal Island mà không có hợp đồng mua bán? (Hình từ Internet)

Nếu ký hợp đồng mua bán thì chủ căn hộ Vinhomes Royal Island phải ghi rõ đặc điểm căn hộ bao gồm những gì?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 163 Luật Nhà ở 2023về hợp đồng về nhà ở như sau:

Điều 163. Hợp đồng về nhà ở

Hợp đồng về nhà ở do các bên thỏa thuận và phải được lập thành văn bản bao gồm các nội dung sau đây:

1. Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên;

2. Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với nhà ở đó.

Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua căn hộ chung cư thì các bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn căn hộ; mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt; giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

3. Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà ở nếu hợp đồng có thỏa thuận về giá; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó;

[...]

Như vậy, khi ký hợp đồng mua bán căn hộ Vinhomes Royal Island, chủ căn hộ có nghĩa vụ ghi rõ đặc điểm căn hộ trong hợp đồng.

Cụ thể, hợp đồng cần nêu đầy đủ các thông tin về:

[1] Phần sở hữu chung, sử dụng chung;

[2] Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế;

[3] Diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng;

[4] Diện tích sàn căn hộ;

[5] Mục đích sử dụng của phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư theo đúng mục đích thiết kế đã được phê duyệt;

[6] Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư trong trường hợp chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu;

[7] Trách nhiệm đóng, mức đóng kinh phí bảo trì và thông tin tài khoản nộp kinh phí bảo trì;

Việc mô tả chi tiết, rõ ràng các đặc điểm này không chỉ giúp hợp đồng thuê nhà có giá trị pháp lý đầy đủ mà còn là cơ sở quan trọng để bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của cả bên thuê và bên cho thuê, đồng thời hạn chế tối đa nguy cơ tranh chấp phát sinh trong quá trình thực hiện hợp đồng.

Nếu chỉ bán cho bên mua sở hữu căn hộ Vinhomes Royal Island trong vài chục năm thì sẽ được thỏa thuận thêm những gì bên cạnh quy định trong hợp đồng?

Căn cứ quy định tại khoản 2 Điều 165 Luật Nhà ở 2023 về giao dịch mua bán nhà ở như sau:

Điều 165. Giao dịch mua bán nhà ở

1. Việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này. Các bên có thể thỏa thuận theo quy định tại khoản 2 Điều này về việc bên bán thực hiện bán nhà ở trong một thời hạn nhất định cho bên mua.

2. Các bên mua bán nhà ở thỏa thuận các nội dung sau đây:

a) Thời hạn bên mua được sở hữu nhà ở; quyền và nghĩa vụ của bên mua trong thời hạn sở hữu nhà ở; trách nhiệm đăng ký và làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.

Trường hợp các bên có thỏa thuận về việc bên mua được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận cấp cho bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế, bên góp vốn;

b) Việc bàn giao lại nhà ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết thời hạn sở hữu;

c) Việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết thời hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở;

d) Thỏa thuận khác.

3. Trường hợp giao dịch mua bán nhà ở có thỏa thuận về thời hạn sở hữu thì cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận phải ghi rõ thời hạn sở hữu nhà ở trong Giấy chứng nhận.

Từ quy định trên, trong trường hợp mua bán căn hộ Vinhomes Royal Island chỉ trong thời hạn sở hữu vài chục năm, bên cạnh các nội dung bắt buộc trong hợp đồng theo Điều 163 Luật Nhà ở 2023, các bên còn được quyền thỏa thuận thêm những vấn đề quan trọng khác theo khoản 2 Điều 165.

Cụ thể, đó là:

[1] Bên mua được quyền bán, tặng cho, để thừa kế, góp vốn bằng nhà ở trong thời hạn sở hữu nhà ở thì bên mua lại, bên được tặng cho, bên được thừa kế, bên nhận góp vốn chỉ được sở hữu nhà ở trong thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận cấp cho bên bán, bên tặng cho, bên để thừa kế, bên góp vốn;

[2] Việc bàn giao lại nhà ở và người nhận bàn giao lại nhà ở sau khi hết thời hạn sở hữu;

[3] Việc xử lý Giấy chứng nhận khi hết thời hạn sở hữu và trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở;

[4] Thỏa thuận khác.

Quy định này nhằm đảm bảo tính linh hoạt trong giao dịch, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các bên khi mua bán căn hộ có giới hạn về thời gian sở hữu.