Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ Vinhomes Royal Island bị vô hiệu trong trường hợp nào?

Nội dung chính

Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ Vinhomes Royal Island bị vô hiệu trong trường hợp nào?

Theo Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng vô hiệu như sau: 

Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.

Căn cứ quy định từ Điều 123 đến Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 về các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu bao gồm:

[1] Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội;

[2] Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo;

[3] Giao dịch dân sự vô hiệu do người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện;

[4] Giao dịch dân sự vô hiệu do bị nhầm lẫn;

[5] Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép;

[6] Giao dịch dân sự vô hiệu do người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình;

[7] Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức.

[8] Giao dịch dân sự vô hiệu do có đối tượng không thể thực hiện được (Điều 408 Bộ luật Dân sự 2015).

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua căn hộ Vinhomes Royal Island sẽ bị vô hiệu khi thuộc 1 trong các trường hợp nêu trên. 

Hợp đồng đặt cọc mua căn hộ Vinhomes Royal Island bị vô hiệu trong trường hợp nào? (Hình từ Internet)

Các bên muốn xác lập hợp đồng đặt cọc mua căn hộ Vinhomes Royal Island bằng thỏa thuận miệng thì có được pháp luật công nhận?

Thỏa thuận miệng khi giao kết hợp đồng mua bán con được gọi là Hợp đồng miệng. Tuy nhiên, pháp luật không định nghĩa về "Hợp đồng miệng" nhưng có thể hiểu Hợp đồng miệng (hay còn gọi là hợp đồng bằng lời nói, thỏa thuận miệng) là một thỏa thuận giữa hai hoặc nhiều bên được thiết lập thông qua lời nói, mà không có văn bản ghi chép lại.

Căn cứ quy định tại Điều 117, 118, 119 Bộ luật Dân sự 2015 về hình thức của giao dịch dân sự như sau:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Điều 118. Mục đích của giao dịch dân sự

Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó.

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Từ các trích dẫn trên, từ các trích dẫn trên, hợp đồng đặt cọc mua căn hộ Vinhomes Royal Island có thể được xác lập bằng lời nói và vẫn được pháp luật công nhận nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, mục đích và nội dung không trái luật, không trái đạo đức xã hội.

Tuy nhiên, do đây là giao dịch gắn liền với hợp đồng mua bán nhà ở, thường phát sinh tranh chấp về số tiền, thời hạn và nghĩa vụ các bên, nên pháp luật cũng khuyến nghị các bên nên lập thành văn bản, có chữ ký hoặc thậm chí công chứng, chứng thực để đảm bảo giá trị chứng cứ khi có tranh chấp.

Bên mua phải đặt cọc cho bên bán căn hộ Vinhomes Royal Island bao nhiêu để được chấp thuận bán căn hộ?

Căn cứ quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về đặt cọc như sau:

Điều 328. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, pháp luật hiện hành không quy định một mức tiền đặt cọc cụ thể mà việc bên mua phải đặt cọc bao nhiêu để được chấp thuận bán căn hộ Vinhomes Royal Island hoàn toàn phụ thuộc vào sự thỏa thuận của các bên.

Khoản tiền này có thể là tiền mặt, kim khí quý, đá quý hoặc tài sản có giá trị khác và sẽ được xem là biện pháp bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ.

Do đó, để tránh tranh chấp, các bên nên ghi rõ mức đặt cọc, phương thức thanh toán, thời hạn và điều kiện xử lý tiền đặt cọc trong hợp đồng đặt cọc bằng văn bản.