Khi không còn nhu cầu thuê căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl thì có được chấm dứt hợp đồng trước hạn?

Nội dung chính

Khi không còn nhu cầu thuê căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl thì có được chấm dứt hợp đồng trước hạn?

Căn cứ quy định tại Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015 về chấm dứt hợp đồng như sau:

Điều 422. Chấm dứt hợp đồng

Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:

1. Hợp đồng đã được hoàn thành;

2. Theo thỏa thuận của các bên;

3. Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;

4. Hợp đồng bị hủy bỏ, bị đơn phương chấm dứt thực hiện;

5. Hợp đồng không thể thực hiện được do đối tượng của hợp đồng không còn;

6. Hợp đồng chấm dứt theo quy định tại Điều 420 của Bộ luật này;

7. Trường hợp khác do luật quy định.

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 171 Luật Nhà ở 2023về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

Điều 171. Các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở

1. Trường hợp thuê nhà ở thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 127 của Luật này.

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc tài sản công thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết thời hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

b) Các bên thỏa thuận chấm dứt hợp đồng;

c) Nhà ở cho thuê không còn;

d) Bên thuê nhà ở là cá nhân chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

đ) Bên thuê nhà ở là tổ chức giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động;

e) Nhà ở cho thuê bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ hoặc thuộc khu vực đã có quyết định thu hồi đất, giải tỏa nhà ở hoặc có quyết định phá dỡ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nhà ở cho thuê thuộc trường hợp bị Nhà nước trưng mua, trưng dụng để sử dụng vào mục đích khác.

Bên cho thuê phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở quy định tại điểm này, trừ trường hợp bất khả kháng hoặc các bên có thỏa thuận khác;

g) Trường hợp quy định tại Điều 172 của Luật này.

Từ các trích dẫn trên, trong trường hợp bên thuê căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl không còn nhu cầu sử dụng, việc chấm dứt hợp đồng trước hạn chỉ được thực hiện khi thuộc một trong các căn cứ pháp luật cho phép.

Cụ thể, theo quy định, hợp đồng thuê có thể chấm dứt nếu các bên cùng thỏa thuận hoặc thuộc các trường hợp pháp luật quy định (ví dụ: hết hạn, nhà không còn, bên thuê chết hoặc tổ chức thuê chấm dứt hoạt động...).

Như vậy, bên thuê không thể tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng chỉ vì không còn nhu cầu, trừ khi có thỏa thuận với bên cho thuê hoặc thuộc trường hợp được pháp luật cho phép; nếu tự ý chấm dứt sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại hoặc mất cọc theo hợp đồng.

Khi không còn nhu cầu thuê căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl thì có được chấm dứt hợp đồng trước hạn? (Hình từ Internet)

Trong trường hợp chủ nhà vi phạm nghĩ vụ thì bên thuê có được quyền chấm dứt hợp đồng thuê căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl trước hạn?

Căn cứ quy định tại Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 về trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ như sau:

Điều 351. Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ

1. Bên có nghĩa vụ mà vi phạm nghĩa vụ thì phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên có quyền.

Vi phạm nghĩa vụ là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ đúng thời hạn, thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nội dung của nghĩa vụ.

2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

3. Bên có nghĩa vụ không phải chịu trách nhiệm dân sự nếu chứng minh được nghĩa vụ không thực hiện được là hoàn toàn do lỗi của bên có quyền.

Dẫn chiếu quy định tại Điều 117 và Điều 385 Bộ luật dân sự 2015 về khái niệm và điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như sau:

[1] Điều 117 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

[2] Điều 385 Bộ luật dân sự 2015:

Điều 385. Khái niệm hợp đồng

Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.

Từ các trích dẫn trên, người thuê căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl hoàn toàn có quyền chấm dứt hợp đồng khi chứng minh được rằng chủ nhà đã vi phạm nghĩa vụ được quy định trong hợp đồng thuê nhà.

[1] Căn cứ Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015, vi phạm nghĩa vụ được hiểu là việc bên có nghĩa vụ không thực hiện, thực hiện không đầy đủ hoặc thực hiện không đúng nội dung nghĩa vụ đã cam kết, trừ các trường hợp miễn trách nhiệm như sự kiện bất khả kháng hoặc lỗi thuộc về bên có quyền.

Khi hành vi vi phạm của chủ nhà đủ yếu tố cấu thành vi phạm nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, quyền chấm dứt hợp đồng của bên thuê sẽ được pháp luật bảo vệ.

[2] Bên cạnh đó, Điều 117 và Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 xác định rằng hợp đồng thuê nhà chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về chủ thể, sự tự nguyện, nội dung, mục đích và hình thức theo luật định.

Một khi bên cho thuê vi phạm thỏa thuận đã được xác lập hợp pháp, hành vi đó có thể làm phát sinh quyền cho bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng, đồng thời yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có.

Như vậy, trong trường hợp chủ nhà không tuân thủ đúng cam kết ghi nhận trong hợp đồng thuê căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl, người thuê có cơ sở pháp lý để chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.

Việc chấm dứt cần được thực hiện theo trình tự, thủ tục và thời hạn thông báo quy định trong hợp đồng thuê nhà hoặc pháp luật nhằm đảm bảo tính hợp pháp và bảo vệ tốt nhất quyền lợi của bên thuê.

Có những điều khoản nào trong hợp đồng thuê căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl hợp pháp theo quy định pháp luật?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản 2023 như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

[...]

Như vậy, các điều khoản trong hợp đồng thuê căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl hợp pháp bao gồm:

[1] Tên, địa chỉ của các bên;

[2] Các thông tin về căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl;

[3] Giá cho thuê căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl;

[4] Phương thức và thời hạn thanh toán;

[5] Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

[6] Thời hạn giao, nhận căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl và hồ sơ kèm theo;

[7] Bảo hành;

[8] Quyền, nghĩa vụ của các bên;

[9] Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng thuê căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl;

[10] Phạt vi phạm hợp đồng;

[11] Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

[12] Phương thức giải quyết tranh chấp;

[13] Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê nhà.