Việc chậm thanh toán tiền mua căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl có làm hợp đồng vô hiệu không?

Nội dung chính

Việc chậm thanh toán tiền mua căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl có làm hợp đồng vô hiệu không?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về nghĩa vụ của bên mua nhà ở có sẵn như sau:

Điều 21. Nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

1. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:

a) Thanh toán đủ tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Nhận nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan theo thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng;

c) Thực hiện đúng, đầy đủ các nghĩa vụ trong hợp đồng; phối hợp với bên bán, cho thuê, cho thuê mua thực hiện các thủ tục mua bán, thuê, thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;

d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;

đ) Sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê, thuê mua theo đúng công năng; thực hiện các quy định của pháp luật trong việc phòng cháy, chữa cháy, bảo đảm vệ sinh, môi trường, an ninh, trật tự an toàn xã hội;

Dẫn chiếu thêm quy định tại Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng vô hiệu như sau:

Điều 407. Hợp đồng vô hiệu

1. Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu.

2. Sự vô hiệu của hợp đồng chính làm chấm dứt hợp đồng phụ, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ được thay thế hợp đồng chính. Quy định này không áp dụng đối với biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

3. Sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên thỏa thuận hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.

Như vậy, từ các trích dẫn trên, việc chậm thanh toán tiền mua căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl không làm cho hợp đồng mua bán vô hiệu, bởi lẽ căn cứ Điều 407 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng chỉ bị vô hiệu khi vi phạm các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự hoặc rơi vào các trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu, chứ không phải do chậm thực hiện nghĩa vụ.

Hành vi chậm thanh toán chỉ được coi là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng theo khoản 1 Điều 21 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, từ đó phát sinh trách nhiệm dân sự, như: phải trả lãi do chậm thanh toán, bồi thường thiệt hại, hoặc bị bên bán đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu có thỏa thuận.

Do đó, hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl vẫn có hiệu lực pháp luật, nhưng bên mua sẽ phải chịu trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Việc chậm thanh toán tiền mua căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl có làm hợp đồng vô hiệu không? (Hình từ Internet)

Vì kẹt tiền nên bên mua căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl muốn thỏa thuận về việc chia tiền trả theo định kỳ thì có được không?

Căn cứ quy định tại Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về thanh toán trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 48. Thanh toán trong kinh doanh bất động sản

1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.

2. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.

3. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.

Trong trường hợp bên mua căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl vì khó khăn tài chính muốn thỏa thuận trả tiền theo định kỳ thì hoàn toàn có thể thực hiện được, miễn là được sự đồng ý của bên bán.

Căn cứ Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, phương thức và tiến độ thanh toán do các bên tự do thỏa thuận và ghi nhận trong hợp đồng, miễn không trái quy định pháp luật.

Như vậy, việc chia nhỏ khoản thanh toán thành nhiều đợt theo định kỳ là hợp pháp, song cần được lập thành văn bản (phụ lục hợp đồng hoặc thỏa thuận sửa đổi hợp đồng) để ràng buộc trách nhiệm, tránh tranh chấp về sau.

Điều khoản về việc được phép chậm trả tiền mua căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl có được quy định trong hợp đồng mua bán?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

[...]

Như vậy, điều khoản về việc được phép chậm trả tiền mua căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl hoàn toàn có thể được quy định trong hợp đồng mua bán, miễn là được hai bên thỏa thuận rõ ràng.

Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl phải có nội dung bắt buộc về giá bán, phương thức và thời hạn thanh toán.

Do đó, nếu bên mua gặp khó khăn tài chính và muốn trả chậm chỉ có giá trị pháp lý khi được ghi nhận trong hợp đồng dưới dạng điều khoản cụ thể về phương thức thanh toán, thời hạn trả tiền, cũng như trách nhiệm và chế tài khi vi phạm.