Người thuê căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl có được phép đổi nhà khi chủ nhà giao nhà không đúng hướng phong thủy?

Nội dung chính

Người thuê căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl có được phép đổi nhà khi chủ nhà giao nhà không đúng hướng phong thủy?

Căn cứ quy định tại khoản 3 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về quyền của bên thuê nhà ở có sẵn như sau:

Điều 20. Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

[...]

3. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:

a) Yêu cầu bên cho thuê giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng;

b) Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;

c) Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;

d) Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu;

đ) Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không phải do lỗi của mình gây ra;

e) Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi của bên cho thuê gây ra;

g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi: không sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; tăng giá thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không theo thỏa thuận trong hợp đồng; quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba;

h) Quyền khác theo hợp đồng.

Dẫn chiếu thêm quy định tại khoản 2 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 về nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê như sau:

Điều 477. Nghĩa vụ bảo đảm giá trị sử dụng của tài sản thuê

1. Bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê trong tình trạng như đã thỏa thuận, phù hợp với mục đích thuê trong suốt thời gian cho thuê; phải sửa chữa những hư hỏng, khuyết tật của tài sản thuê, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê phải tự sửa chữa.

2. Trường hợp tài sản thuê bị giảm sút giá trị sử dụng mà không do lỗi của bên thuê thì bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê thực hiện một hoặc một số biện pháp sau đây:

a) Sửa chữa tài sản;

b) Giảm giá thuê;

c) Đổi tài sản khác hoặc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại, nếu tài sản thuê có khuyết tật mà bên thuê không biết hoặc tài sản thuê không thể sửa chữa được mà do đó mục đích thuê không đạt được.

[...]

Từ các trích dẫn trên, trong trường hợp người thuê căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl nhận bàn giao căn hộ không đúng hướng phong thủy như mong muốn, thì pháp luật không quy định riêng việc đổi nhà vì lý do phong thủy.

Tuy nhiên, căn cứ khoản 3 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và khoản 2 Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015, người thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê bàn giao đúng theo hợp đồng.

Nếu căn hộ có khuyết tật hoặc không bảo đảm mục đích thuê thì bên thuê có thể lựa chọn yêu cầu sửa chữa, giảm giá thuê, đổi căn hộ khác hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Do đó, chỉ khi trong hợp đồng có cam kết rõ ràng về “hướng căn hộ” thì người thuê mới có cơ sở pháp lý vững chắc để yêu cầu đổi nhà; còn nếu không có thỏa thuận thì việc đổi căn chủ yếu phụ thuộc vào sự thiện chí và thương lượng với bên cho thuê.

Người thuê căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl có được phép đổi nhà khi chủ nhà giao nhà không đúng hướng phong thủy? (Hình từ Internet)

Nếu bên thuê đã ở một thời gian mới biết căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl sai hướng phong thủy, lúc đó bên thuê có được tự ý dọn đi?

Căn cứ quy định tại Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 về đơn phương chấm dứt hợp đồng như sau:

Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng

1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.

4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.

5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.

Dẫn chiếu thêm quy định tại điểm g khoản 3 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về quyền của bên thuê nhà ở có sẵn như sau:

Điều 20. Quyền của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn

[...]

3. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:

[...]

g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi bên cho thuê có một trong các hành vi: không sửa chữa nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không bảo đảm an toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; tăng giá thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không theo thỏa thuận trong hợp đồng; quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của bên thứ ba;

h) Quyền khác theo hợp đồng.

Như vậy, từ các quy định được trích dẫn, nếu người thuê đã ở một thời gian mới phát hiện căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl không đúng hướng phong thủy thì không thể tự ý dọn đi chỉ vì lý do này, trừ khi hợp đồng thuê có cam kết rõ ràng về “hướng căn hộ”.

Theo Điều 428 Bộ luật Dân sự 2015 và điểm g khoản 3 Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng chỉ được thực hiện khi bên cho thuê vi phạm nghĩa vụ (ví dụ: không giao đúng nhà như thỏa thuận, không sửa chữa khi hư hỏng, tăng giá trái cam kết, gây hạn chế quyền sử dụng…).

Nếu phong thủy không được ghi nhận trong hợp đồng thì việc dọn đi đơn phương sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng, và bên thuê có thể phải bồi thường.

Trong tình huống này, giải pháp thực tế là thương lượng với bên cho thuê để chấm dứt hoặc điều chỉnh hợp đồng trên tinh thần thỏa thuận.

Việc bàn giao căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl theo đúng hướng phong thủy thường được quy định tại đâu trong hợp đồng thuê nhà?

Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản như sau:

Điều 46. Nội dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản

1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:

a) Tên, địa chỉ của các bên;

b) Các thông tin về bất động sản;

c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;

d) Phương thức và thời hạn thanh toán;

đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;

e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;

g) Bảo hành;

h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;

i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;

k) Phạt vi phạm hợp đồng;

l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện pháp xử lý;

m) Phương thức giải quyết tranh chấp;

n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

[...]

Như vậy, việc bàn giao căn hộ chung cư Hoàng Thành Pearl đúng hướng phong thủy không phải là nội dung bắt buộc trong hợp đồng thuê nhà theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Thông tin này chỉ có giá trị pháp lý khi các bên chủ động thỏa thuận và ghi rõ trong mục “các thông tin về bất động sản” hoặc “quyền, nghĩa vụ của các bên”.

Nếu hợp đồng không đề cập đến hướng căn hộ, thì bên thuê không thể viện dẫn phong thủy làm căn cứ yêu cầu đổi nhà hoặc chấm dứt hợp đồng.

Do đó, để bảo vệ quyền lợi, bên thuê cần thương lượng và đưa điều khoản về hướng căn hộ vào hợp đồng ngay từ đầu.