Biến động giá đất sau sáp nhập tỉnh tại Việt Nam năm 2025

Nội dung chính

Các yếu tố ảnh hưởng giá đất sau sáp nhập tỉnh tại Việt Nam năm 2025

Giá đất sau sáp nhập tỉnh không tăng đồng đều mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố cụ thể. Trong đó, các yếu tố ảnh hưởng giá đất sau sáp nhập tỉnh nổi bật bao gồm:

(1) Khác biệt về tiềm năng phát triển giữa các khu vực

Sự chênh lệch về tốc độ đô thị hóa, khả năng thu hút đầu tư và phát triển kinh tế giữa các khu vực trong tỉnh sáp nhập tạo ra sự phân hóa về giá đất. Những khu vực có tiềm năng trở thành trung tâm hành chính mới, gần đô thị lớn hoặc có định hướng phát triển công nghiệp - dịch vụ thường có xu hướng ghi nhận mức tăng giá rõ rệt hơn.

(2) Vai trò của hạ tầng và kết nối giao thông

Kinh nghiệm từ vụ sáp nhập Hà Tây - Hà Nội cho thấy rằng sự tăng giá bền vững trong dài hạn thường gắn liền với các dự án cơ sở hạ tầng cụ thể, tạo điều kiện cho sự phát triển kinh tế xã hội. Các dự án này không chỉ cải thiện khả năng kết nối và lưu thông mà còn tạo ra các cơ hội kinh doanh và việc làm mới, từ đó thúc đẩy nhu cầu về bất động sản.

Ví dụ, việc xây dựng các tuyến đường cao tốc, hệ thống tàu điện ngầm, hoặc các khu công nghiệp mới có thể làm tăng giá trị đất đai ở các khu vực lân cận.

(3) Tác động từ chính sách quản lý và định giá đất

Các chính sách và quy định mới của chính phủ cũng có tác động đáng kể đến giá đất và thị trường bất động sản nói chung.

Đặc biệt, theo khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai 2024 thì bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn.

Theo đó, có thể thấy giá đất sẽ được xác định dựa trên khu vực, vị trí cũng như các yếu tố quy hoạch, hạ tầng. Việc thực hiện sáp nhập tỉnh sẽ gây biến động lớn về mặt hành chính, điều này sẽ gây biến đổi cho bảng giá đất.

Ngoài ra, các chính sách về quy hoạch đô thị và phát triển nhà ở xã hội cũng có thể ảnh hưởng đến nguồn cung và cầu của thị trường bất động sản.

Ví dụ, việc quy hoạch các khu đô thị mới với đầy đủ tiện ích có thể làm tăng giá trị đất ở khu vực đó, trong khi các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở xã hội có thể giúp giảm áp lực về giá nhà ở cho người dân có thu nhập thấp.

(4) Ảnh hưởng từ dòng vốn và quy hoạch dài hạn

Sự gia tăng vốn FDI và đầu tư công vào cơ sở hạ tầng sau sáp nhập là một trong những yếu tố tạo đòn bẩy cho giá đất sau sáp nhập tỉnh. Khi các dự án phát triển khu đô thị, công nghiệp, logistics được phê duyệt, nhu cầu sử dụng đất sẽ tăng, kéo theo giá trị thị trường của khu vực đó.

Tuy nhiên, điều này cũng đòi hỏi nhà đầu tư cần phân tích kỹ các yếu tố quy hoạch, thời điểm thực hiện và tính khả thi của từng dự án.

Biến động giá đất sau sáp nhập tỉnh tại Việt Nam năm 2025 (Hình từ Internet)

Biến động giá đất sau sáp nhập tỉnh tại Việt Nam năm 2025

Ngay sau khi kế hoạch sáp nhập tỉnh được công bố, thị trường bất động sản đã ghi nhận những phản ứng rõ rệt. Báo cáo tháng 3/2025 từ một số nền tảng bất động sản lớn cho thấy lượng tìm kiếm tăng mạnh tại các khu vực liên quan đến sáp nhập tỉnh. 

(1) Tâm điểm tại các trung tâm hành chính dự kiến

Những khu vực dự kiến trở thành trung tâm hành chính mới hoặc gần các đô thị trung tâm được giới đầu tư đặc biệt quan tâm. Mức độ tăng giá đất thường đi kèm với kế hoạch quy hoạch rõ ràng, công bố thông tin minh bạch và có tín hiệu đầu tư công mạnh.

(2) Nguy cơ từ đầu cơ và sốt đất ảo

Một trong những rủi ro đi kèm với giá đất sau sáp nhập tỉnh là tình trạng thổi giá, đầu cơ ngắn hạn. Những thông tin chưa được xác thực về quy hoạch hoặc vị trí trung tâm hành chính thường bị lợi dụng để tạo sóng giá. Điều này tương tự với các đợt “sốt đất” từng xảy ra tại Hà Tây trước khi sáp nhập vào Hà Nội.

Để ứng phó, một số địa phương đã kịp thời vào cuộc, kiểm tra và công khai danh sách các dự án được phép giao dịch. Đây là bước cần thiết để kiểm soát thị trường, bảo vệ quyền lợi người mua và nhà đầu tư chân chính.

(3) Xu hướng dài hạn vẫn phụ thuộc vào quy hoạch

Dù giá đất sau sáp nhập tỉnh có thể tăng trong ngắn hạn do tâm lý thị trường, song mức tăng bền vững sẽ phụ thuộc vào thực tế triển khai quy hoạch, hạ tầng và tiềm năng phát triển kinh tế - xã hội.

Đặc biệt, nếu chính quyền địa phương có chiến lược phát triển đô thị bài bản, kết hợp các chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội và phát triển cân bằng giữa các khu vực, thị trường sẽ ổn định hơn.

Bảng giá đất chưa được công bố thì người dân có được phép tiếp cận thông tin không?

Căn cứ Điều 24 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền tiếp cận thông tin đất đai như sau:

Quyền tiếp cận thông tin đất đai

1. Công dân được tiếp cận các thông tin đất đai sau đây:

a) Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt;

b) Kết quả thống kê, kiểm kê đất đai;

c) Giao đất, cho thuê đất;

d) Bảng giá đất đã được công bố;

đ) Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

e) Kết quả thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp đất đai; kết quả giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai, kết quả xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

g) Thủ tục hành chính về đất đai;

h) Văn bản quy phạm pháp luật về đất đai;

i) Các thông tin đất đai khác theo quy định của pháp luật.

2. Việc tiếp cận thông tin đất đai thực hiện theo quy định của Luật này, pháp luật về tiếp cận thông tin và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo đó, công dân được tiếp cận thông tin về bảng giá đất đã được công bố.